Trong quản lý nhà nước về đất đai, việc giao đất là một trong những phương thức quan trọng để đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả. Thông thường, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hình thức đấu giá để đảm bảo tính minh bạch và tối đa hóa nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, nhằm thực hiện các chính sách an sinh xã hội, ưu đãi đầu tư hoặc giải quyết các nhu cầu cấp thiết của người dân, pháp luật cũng quy định cụ thể các trường hợp đặc biệt được giao đất trực tiếp. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại thời điểm tháng 08/2023.

1. Thế nào là giao đất không thông qua đấu giá?

Để hiểu rõ về hình thức này, trước hết cần nắm vững khái niệm về giao quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Giao đất không thông qua đấu giá là hình thức Nhà nước xem xét, quyết định giao đất cho một đối tượng cụ thể dựa trên đơn xin giao đất và các điều kiện pháp lý mà không tổ chức cạnh tranh về giá. Hình thức này thường áp dụng cho các đối tượng chính sách, dự án ưu đãi hoặc các trường hợp mà việc đấu giá không khả thi hoặc không phù hợp với mục tiêu quản lý.

2. 09 trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

2.1. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đây là trường hợp Nhà nước hỗ trợ tối đa cho người sử dụng đất. Theo Điều 54 Luật Đất đai 2013, các đối tượng bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
• Đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
• Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.

2.2. Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn đặc biệt khó khăn thường được áp dụng chính sách này để thu hút nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

2.3. Đất cho thuê thu tiền hàng năm cho đơn vị vũ trang

Áp dụng đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2.4. Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản

Việc khai thác khoáng sản gắn liền với vị trí địa chất cụ thể, do đó việc đấu giá quyền sử dụng đất thường không đi kèm mà thực hiện theo quy trình cấp phép khai thác khoáng sản.

2.5. Dự án nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ

Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và hỗ trợ người thu nhập thấp, Nhà nước giao đất trực tiếp cho chủ đầu tư thực hiện các dự án này.

2.6. Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác

Áp dụng khi có quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền nhằm ổn định đời sống cho cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ tại địa phương mới.

2.7. Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại xã không có đất ở

Đây là chính sách nhân văn dành cho người dân địa phương (có hộ khẩu thường trú tại xã) chưa được Nhà nước giao đất ở và thực sự có nhu cầu về chỗ ở.

2.8. Giao đất ở tại thị trấn vùng khó khăn

Tương tự như trường hợp tại xã, nhưng áp dụng cho các thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

2.9. Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

Đây là điều khoản mở để xử lý các tình huống đặc thù, mang tính chiến lược quốc gia hoặc các vấn đề phát sinh chưa được liệt kê cụ thể.

3. Hồ sơ và thủ tục giao đất không thông qua đấu giá

Tại thời điểm năm 2023, hồ sơ và trình tự thực hiện được quy định chặt chẽ tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

3.1. Thành phần hồ sơ

Người xin giao đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo mẫu).
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
• Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (đối với tổ chức).
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

3.2. Trình tự thực hiện

1. Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh).
2. Thẩm định: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa và trình UBND cùng cấp.
3. Quyết định: UBND ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo thông báo của cơ quan thuế.
5. Bàn giao đất: Cơ quan chức năng tiến hành bàn giao đất trên thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc nắm rõ các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá giúp người dân và doanh nghiệp chủ động trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, đồng thời đảm bảo thực hiện đúng các quy định của Luật Đất đai 2013.