Việc đặt cọc mua chung cư là bước đệm quan trọng trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn liệu hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật mới nhất năm 2022 để giúp bạn bảo vệ quyền lợi tối đa.

Hợp đồng đặt cọc mua chung cư có bắt buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về hình thức của hợp đồng đặt cọc, hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản liên quan như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 không có điều khoản nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, hợp đồng đặt cọc lập bằng văn bản tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể và tự nguyện.

Tuy nhiên, tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, pháp luật khuyến khích các bên thực hiện việc công chứng, chứng thực để tăng tính pháp lý và hạn chế tranh chấp tối đa trong các giao dịch có giá trị lớn như bất động sản.

Tại sao nên công chứng hợp đồng đặt cọc dù luật không bắt buộc?

Dù không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực, nhưng việc công chứng mang lại những lợi ích to lớn mà người mua không nên bỏ qua:

• Xác thực chủ thể: Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ tùy thân, tình trạng hôn nhân và năng lực hành vi dân sự của các bên, tránh trường hợp lừa đảo hoặc giả mạo chủ sở hữu.
• Kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản: Đối với chung cư đã có sổ hồng, công chứng viên có thể tra cứu trên hệ thống ngăn chặn để biết căn hộ có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp hay không.
• Giá trị chứng cứ: Hợp đồng đặt cọc có công chứng có giá trị chứng cứ cao nhất trước Tòa án nếu phát sinh tranh chấp, các bên không cần phải chứng minh các tình tiết đã được ghi nhận trong văn bản công chứng.

Hệ quả pháp lý khi vi phạm thỏa thuận đặt cọc

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì hệ quả khi một bên phá vỡ cam kết được quy định như sau:

"Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là phạt cọc)."

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư chi tiết và an toàn nhất 2022

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc được các chuyên gia pháp lý khuyên dùng để đảm bảo an toàn cho cả người mua và người bán:

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Khi thực hiện đặt cọc mua chung cư, đặc biệt là chung cư hình thành trong tương lai, người mua cần lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án: Giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng, chứng thư bảo lãnh ngân hàng theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
2. Nếu mua lại từ cá nhân, hãy yêu cầu xem bản gốc Sổ hồng và kiểm tra tình trạng ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Nên thực hiện việc chuyển tiền qua ngân hàng để có bằng chứng xác thực về việc giao nhận tiền, tránh các rủi ro khi giao nhận tiền mặt.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp quý khách hàng an tâm hơn khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu.