Trong giao dịch bất động sản hiện nay, việc nhiều người cùng góp vốn mua chung một thửa đất hoặc anh em trong gia đình cùng đứng tên trên một tài sản thừa kế là điều hết sức phổ biến. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là pháp luật quy định như thế nào về việc ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên? Đặc biệt, với những thay đổi mang tính bước ngoặt của Luật Đất đai 2024, quy trình này đã có những điểm mới đáng chú ý.

1. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng: Cấp mỗi người một sổ?

Một trong những điểm mới quan trọng nhất nhằm bảo vệ quyền lợi cá nhân của người sử dụng đất chính là quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho từng thành viên trong nhóm chung quyền sử dụng.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Như vậy, về nguyên tắc, mỗi người chung quyền sẽ có riêng cho mình một tấm "lệnh bài" pháp lý. Điều này giúp các cá nhân chủ động hơn trong việc quản lý phần quyền của mình, tránh tình trạng một người giữ sổ rồi gây khó khăn cho những người còn lại.

2. Cách ghi thông tin trên Sổ đỏ cho nhóm người chung quyền

Để cụ thể hóa Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Theo khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, việc thể hiện thông tin được thực hiện như sau:

• Trường hợp cấp cho từng người: Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp; tiếp theo ghi dòng chữ: "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất... với người khác".
• Trường hợp có người đại diện: Nếu nhóm người có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng hoặc chứng thực) về việc cử người đại diện đứng tên, thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên người đại diện đó kèm dòng chữ: "là đại diện cho những người cùng sử dụng đất...".

Đặc biệt, một điểm tiến bộ vượt bậc là sự xuất hiện của mã QR trên Giấy chứng nhận. Mã QR này sẽ lưu trữ và hiển thị đầy đủ thông tin của tất cả những người có chung quyền, giúp việc tra cứu thông tin trở nên minh bạch và nhanh chóng hơn bao giờ hết.

3. Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng: Bắt buộc ghi tên cả hai?

Đây là vấn đề thường xuyên gây tranh cãi trong các gia đình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

"Tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác."

Hướng dẫn chi tiết về cách ghi tên vợ chồng, khoản 2 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

• Ghi thông tin của vợ hoặc chồng, sau đó ghi: "và chồng (hoặc vợ):... [Họ tên người còn lại]".
• Nếu có thỏa thuận một người đại diện đứng tên: Ghi tên người đó kèm dòng chữ: "là đại diện cho vợ và chồng".

Việc ghi tên cả hai vợ chồng không chỉ là sự công nhận về mặt pháp lý đối với đóng góp của mỗi người mà còn là cơ chế bảo vệ tài sản gia đình, tránh việc một bên tự ý định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên kia.

4. Những lưu ý "vàng" khi cùng đứng tên Sổ đỏ

Dù pháp luật cho phép và bảo vệ việc nhiều người cùng đứng tên, nhưng thực tế vẫn nảy sinh không ít rắc rối khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp. Bởi lẽ, mọi quyết định liên quan đến thửa đất chung đều phải có sự đồng thuận của tất cả những người đứng tên.

Nếu bạn đang ở trong tình huống muốn bán đất nhưng những người cùng đứng tên không đồng ý, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định về tách thửa hoặc khởi kiện phân chia tài sản chung để giải quyết dứt điểm vướng mắc.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi quyết định cùng đứng tên Sổ đỏ với người khác (ngoài vợ/chồng), các bên nên lập một văn bản thỏa thuận rõ ràng về tỷ lệ góp vốn, quyền và nghĩa vụ của mỗi người cũng như phương án xử lý khi có tranh chấp xảy ra. Văn bản này nên được công chứng để có giá trị chứng cứ cao nhất trước pháp luật.

Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về thủ tục đứng tên Sổ đỏ hoặc các vấn đề pháp lý đất đai khác, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu.