Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn biến động, việc rủ nhau "chung lưng đấu cật" để mua một mảnh đất lớn rồi chờ thời cơ tách thửa, bán kiếm lời đã trở thành một chiến thuật đầu tư quen thuộc. Tuy nhiên, đằng sau những hứa hẹn về lợi nhuận khổng lồ là những "hố đen" pháp lý mà nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

1. Quyền tự quyết bị hạn chế: Khi "số đông" lấn át cá nhân

Hình thức mua chung đất thực chất là sở hữu chung có thể phân chia. Tuy nhiên, rắc rối nảy sinh khi bạn muốn bán phần đất của mình nhưng những người đồng sở hữu khác lại không đồng ý. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

"Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định..."

Điều này có nghĩa là nếu không thể tách thửa, bạn buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên mới có thể chuyển nhượng. Chỉ cần một người "bàn lùi", toàn bộ kế hoạch thoái vốn của bạn sẽ bị đóng băng.

2. Bẫy tách thửa: Diện tích đủ nhưng kích thước vẫn "thiếu"

Nhiều người lầm tưởng cứ đủ diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh là có thể tách thửa. Thực tế, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn còn quy định khắt khe về kích thước chiều cạnh tối thiểu và hạ tầng kỹ thuật.

Nếu mảnh đất mua chung không đáp ứng được các tiêu chuẩn về mặt tiền hoặc chiều sâu sau khi chia nhỏ, bạn sẽ rơi vào tình trạng "mắc kẹt" trong một khối tài sản chung không thể xé lẻ, làm mất đi tính thanh khoản vốn có của bất động sản.

3. Mâu thuẫn nội bộ: Từ bạn thân thành "đối thủ" khi chốt lời

Lúc góp tiền thì vui vẻ, nhưng lúc chia tiền lại là chuyện khác. Một người muốn bán vì đã đạt kỳ vọng lợi nhuận, người kia lại muốn giữ lại chờ giá cao hơn. Những mâu thuẫn về thời điểm bán và giá bán thường xuyên xảy ra, biến những mối quan hệ thân thiết thành tranh chấp pháp lý kéo dài.

4. Khó khăn khi huy động vốn: Ngân hàng "lắc đầu" với tài sản chung

Về lý thuyết, bạn có thể thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng rất ngại nhận thế chấp tài sản chung chưa được tách thửa riêng biệt. Việc yêu cầu tất cả các thành viên cùng ký tên vào hợp đồng thế chấp để vay vốn cho nhu cầu cá nhân của một người là điều gần như không khả thi trong thực tế đầu tư.

5. Biến cố đời người: Ly hôn và thừa kế làm đảo lộn kế hoạch

Đây là rủi ro khách quan nhưng cực kỳ phức tạp. Nếu một thành viên mua chung đột ngột qua đời hoặc ly hôn, phần đất đó sẽ trở thành đối tượng của chia thừa kế hoặc chia tài sản chung vợ chồng. Khi đó, bạn không còn làm việc với người bạn đồng hành ban đầu mà phải đối mặt với những người thừa kế hoặc vợ/chồng của họ, những người có thể không hề có ý định tiếp tục đầu tư hay hợp tác.

Lời khuyên từ chuyên gia: Để giảm thiểu rủi ro, trước khi xuống tiền mua chung, các bên cần lập một văn bản thỏa thuận chi tiết (có công chứng) quy định rõ về quyền, nghĩa vụ, cách thức xử lý khi có thành viên muốn rút vốn hoặc gặp biến cố cá nhân.