Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến sôi động vào đầu năm 2022, việc đảm bảo an toàn pháp lý cho các khoản tiền đặt cọc là ưu tiên hàng đầu của cả bên mua và bên bán. Bên cạnh hình thức công chứng truyền thống, lập vi bằng đang trở thành một lựa chọn phổ biến. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn về mức chi phí và giá trị thực sự của loại văn bản này.

1. Hiểu đúng về vi bằng trong giao dịch đặt cọc mua bán đất

Trước hết, cần khẳng định rằng vi bằng không phải là hợp đồng công chứng. Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

"Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này."

Như vậy, khi các bên thực hiện đặt cọc mua bán đất, Thừa phát lại sẽ đóng vai trò là người làm chứng khách quan, ghi nhận việc giao nhận tiền, ký kết giấy tờ tay giữa hai bên. Đây là nguồn chứng cứ quan trọng được quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, có giá trị chứng minh trước Tòa án nếu phát sinh tranh chấp sau này.

2. Chi phí lập vi bằng đặt cọc mua bán đất được tính như thế nào?

Khác với phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc mức phí cố định do Nhà nước quy định, chi phí lập vi bằng mang tính chất dịch vụ và dựa trên sự thỏa thuận. Căn cứ Điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về mức phí.

Thông thường, tổng chi phí lập một bộ vi bằng đặt cọc sẽ bao gồm các khoản mục sau:

• Phí dịch vụ lập vi bằng: Đây là mức phí cơ bản để Thừa phát lại thực hiện công việc. Tại thời điểm năm 2022, mức phí này thường dao động từ 2.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ tùy vào độ phức tạp của vụ việc.
• Chi phí đi lại, lưu trú: Nếu địa điểm lập vi bằng ở xa trụ sở Văn phòng Thừa phát lại.
• Chi phí phát sinh khác: Như phí ghi âm, quay phim, chụp ảnh minh họa hoặc phí xác minh thông tin tình trạng ngăn chặn của thửa đất (nếu có yêu cầu).

3. Tại sao nên lập vi bằng thay vì chỉ ký giấy tay?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, nếu chỉ ký giấy tay mà không có người làm chứng chuyên nghiệp, bên nhận cọc có thể dễ dàng phủ nhận việc đã nhận tiền hoặc tráo đổi nội dung thỏa thuận.

Vi bằng giúp khắc phục nhược điểm này bằng cách:

• Ghi nhận chính xác số tiền đã giao nhận thông qua hình ảnh, video.
• Xác nhận tình trạng tinh thần tự nguyện của các bên tại thời điểm ký kết.
• Văn phòng Thừa phát lại có trách nhiệm lưu trữ và đăng ký vi bằng tại Sở Tư pháp trong vòng 03 ngày làm việc, giúp ngăn chặn việc giả mạo tài liệu.

4. Những lưu ý "vàng" để tránh rủi ro khi lập vi bằng

Dù có giá trị chứng cứ cao, nhưng người dân cần đặc biệt lưu ý quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về các trường hợp không được lập vi bằng. Cụ thể, Thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ hợp lệ (đất không có sổ đỏ).

Nhiều trường hợp môi giới lừa đảo thường quảng cáo "mua bán đất qua vi bằng" để hợp thức hóa các giao dịch đất không đủ điều kiện pháp lý. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và vi bằng trong trường hợp này hoàn toàn không có giá trị thay thế sổ đỏ hay hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi xuống tiền đặt cọc, hãy yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại niêm yết công khai bảng giá dịch vụ và giải thích rõ phạm vi ghi nhận của vi bằng. Đừng ngần ngại chi trả một khoản phí nhỏ để đổi lấy sự an tâm cho tài sản lớn của gia đình.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục hoặc cần tư vấn sâu hơn về các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ kịp thời.