Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, không ít trường hợp các cơ quan, đơn vị tự ý phân phối, bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên để làm nhà ở. Về mặt pháp lý, đây được coi là việc giao đất không đúng thẩm quyền. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân, pháp luật đất đai hiện hành (tính đến năm 2021) đã có những quy định cụ thể để tháo gỡ, cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nếu đáp ứng đủ các điều kiện nhất định.

Người dân vui mừng khi được cấp Sổ đỏ cho diện tích đất do cơ quan phân (ảnh minh họa)

1. Hiểu đúng về đất do cơ quan, đơn vị phân

Đất do cơ quan, đơn vị phân thực chất là loại đất mà tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự ý phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thuộc về UBND cấp huyện. Do đó, việc cơ quan tự phân đất là giao đất không đúng thẩm quyền.

Việc xác định mốc thời gian được phân đất là yếu tố then chốt để xác định điều kiện cấp Sổ đỏ và mức tiền sử dụng đất phải nộp. Các mốc thời gian quan trọng bao gồm:

• Trước ngày 15/10/1993: Thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.
• Từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004: Thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực.
• Từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014: Thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

2. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ cho đất phân không đúng thẩm quyền

Căn cứ quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện cấp Giấy chứng nhận được phân chia theo các giai đoạn như sau:

Trường hợp giao đất trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này."

Như vậy, người dân cần chứng minh được đất đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Hồ sơ pháp lý là căn cứ quan trọng để xét duyệt cấp Sổ đỏ (ảnh minh họa)

Trường hợp giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014

Đối với giai đoạn này, khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này."

Điểm khác biệt lớn nhất giữa hai giai đoạn này chủ yếu nằm ở nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) mà người dân phải thực hiện khi được cấp Sổ.

3. Thành phần hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Để thực hiện thủ tục, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận: Theo Mẫu số 04a/ĐK.
• Giấy tờ về việc giao đất: Quyết định phân đất, danh sách phân đất của cơ quan, đơn vị (nếu còn lưu giữ).
• Chứng từ tài chính: Các biên lai, phiếu thu tiền nộp cho cơ quan khi được phân đất (đây là căn cứ quan trọng để giảm trừ tiền sử dụng đất).
• Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện năm 2021

Quy trình cấp Sổ đỏ cho đất do cơ quan phân được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân có thể nộp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu thiếu sẽ yêu cầu bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ. UBND cấp xã sẽ xác nhận tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, trích lục bản đồ và gửi thông tin sang cơ quan thuế.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người dân nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 5: Trả kết quả. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân nhận Sổ đỏ tại nơi nộp hồ sơ.

5. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp

Nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

• Giao trước 15/10/1993: Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu không có giấy tờ, mức nộp có thể là 40% hoặc 50% tùy trường hợp cụ thể.
• Giao từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004: Mức nộp thường là 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức.
• Giao từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ.

Việc nắm rõ các quy định này giúp người dân chủ động trong việc chuẩn bị tài chính và hồ sơ, tránh những vướng mắc không đáng có trong quá trình làm Sổ đỏ cho diện tích đất do cơ quan phân.