Trong thực tế quản lý trật tự xây dựng, không ít trường hợp người dân do thiếu hiểu biết hoặc vì lý do khách quan đã tiến hành xây dựng nhà ở mà chưa có giấy phép hoặc xây dựng sai so với nội dung giấy phép được cấp. Thông thường, các hành vi này sẽ đối mặt với biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành (tính đến thời điểm tháng 04/2021) vẫn mở ra một "cánh cửa" cho các công trình này được tồn tại nếu đáp ứng đủ các tiêu chuẩn khắt khe.

Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc xử lý công trình xây dựng vi phạm

Việc xử lý các công trình xây dựng không phép, sai phép được quy định chi tiết tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể, tại Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Thông tư 03/2018/TT-BXD, các công trình vi phạm sẽ không bị phá dỡ nếu thỏa mãn đồng thời các nhóm điều kiện sau:

"2. Đối với hành vi vi phạm quy định tại Nghị định số 23/2009/NĐ-CP mà đã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện cưỡng chế thì được áp dụng quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều này."

7 điều kiện để nhà ở vi phạm không bị phá dỡ

Để một ngôi nhà xây dựng không phép hoặc sai phép được "hợp thức hóa" và tồn tại, chủ đầu tư cần chứng minh công trình của mình đáp ứng đủ 06 điều kiện cần và 01 điều kiện đủ.

Nhóm 6 điều kiện cần (Về kỹ thuật và pháp lý đất đai)

• Điều kiện 1: Thời điểm vi phạm. Hành vi vi phạm phải xảy ra từ ngày 04/01/2008 và kết thúc trước ngày 15/01/2018. Nếu vi phạm sau ngày 15/01/2018 mà hành vi đã kết thúc thì buộc phải phá dỡ.
• Điều kiện 2: Không vi phạm chỉ giới xây dựng. Công trình không được lấn chiếm không gian, lấn chiếm chỉ giới đường đỏ hoặc chỉ giới xây dựng đã được công bố.
• Điều kiện 3: Không ảnh hưởng công trình lân cận. Việc xây dựng không gây lún, nứt hoặc đe dọa đến sự an toàn của các hộ gia đình xung quanh.
• Điều kiện 4: Không có tranh chấp. Đất và công trình xây dựng phải đang trong tình trạng ổn định, không có khiếu nại, tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất hợp pháp. Nhà phải được xây dựng trên diện tích đất mà chủ đầu tư có quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Điều kiện 6: Phù hợp quy hoạch. Tại thời điểm xem xét, công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện đủ: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và cấp phép

Sau khi đáp ứng 6 điều kiện trên, chủ đầu tư phải thực hiện Điều kiện thứ 7: Nộp phạt vi phạm hành chính và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ này, cơ quan nhà nước sẽ cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho công trình.

Mức nộp lại số lợi bất hợp pháp là bao nhiêu?

Đây là khoản tiền không nhỏ mà chủ nhà phải chi trả để giữ lại công trình. Theo quy định tại khoản 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

• Đối với nhà ở riêng lẻ: Nộp lại 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép.
• Đối với công trình thuộc dự án đầu tư hoặc công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật: Nộp lại 50% giá trị phần vi phạm.

Giá trị phần xây dựng vi phạm được xác định dựa trên diện tích vi phạm nhân với suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm phát hiện vi phạm.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Mặc dù pháp luật có quy định về việc không phá dỡ, nhưng quy trình để chứng minh và nộp phạt rất phức tạp và tốn kém. Người dân nên chủ động xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công để đảm bảo quyền lợi lâu dài. Đối với các trường hợp đang vướng sai phạm, cần liên hệ ngay với cơ quan quản lý trật tự xây dựng địa phương để được hướng dẫn thủ tục khắc phục theo đúng bối cảnh pháp luật năm 2021.

Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xử lý các vấn đề về trật tự xây dựng, hãy liên hệ với các chuyên gia để được tư vấn chi tiết nhất.