Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, những dãy nhà chung cư cũ xuống cấp không chỉ làm mất mỹ quan mà còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn. Để giải quyết bài toán này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết về quy trình từ khâu lập kế hoạch đến khi phê duyệt dự án, đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi tối đa cho cư dân.

Kế hoạch cải tạo nhà chung cư bao gồm những nội dung cốt lõi nào?

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là một văn bản chung chung mà phải được lập riêng cho từng dự án cụ thể. Điều này giúp các cơ quan chức năng và nhà đầu tư bám sát thực tế của từng khu vực.

Cụ thể, khoản 2 Điều 7 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhấn mạnh các nội dung bắt buộc phải có trong kế hoạch bao gồm:

• Đánh giá hiện trạng: Không chỉ dừng lại ở kết cấu công trình mà còn phải khảo sát thực tế tình hình sử dụng của các chủ sở hữu thông qua điều tra xã hội học.
• Xác định thời gian phá dỡ: Phải nêu rõ thời điểm dự kiến phá dỡ đối với từng loại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023.
• Phương án bồi thường và tái định cư: Đây là phần cư dân quan tâm nhất, bao gồm dự kiến sơ bộ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đặc biệt là việc bố trí chỗ ở tạm thời trong suốt quá trình thi công.
• Nguồn vốn thực hiện: Xác định rõ nguồn vốn, nếu sử dụng vốn đầu tư công thì phải nằm trong kế hoạch vốn đã được phê duyệt của địa phương.

Quy trình 3 bước phê duyệt kế hoạch: Tiếng nói của cư dân là quyết định

Để một dự án cải tạo chung cư được thông qua, pháp luật quy định một quy trình chặt chẽ nhằm đảm bảo sự đồng thuận cao nhất. Điều 8 Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa quy trình này qua 3 bước chính:

Bước 1: Báo cáo và thẩm định dự thảo

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sau khi xây dựng dự thảo kế hoạch phải báo cáo UBND cấp tỉnh để xin ý kiến chỉ đạo. Đây là bước rà soát đầu tiên về mặt chủ trương và tính khả thi của dự án trước khi đưa ra công chúng.

Bước 2: Lấy ý kiến rộng rãi - Thời gian tối đa 45 ngày

Đây là giai đoạn quan trọng nhất để cư dân thực hiện quyền làm chủ của mình. Dự thảo kế hoạch sẽ được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, huyện và gửi trực tiếp đến UBND cấp xã nơi có nhà chung cư. Cư dân có tối đa 45 ngày để đóng góp ý kiến, làm cơ sở để nhà đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận phương án bồi thường sau này.

Bước 3: Hoàn thiện và phê duyệt chính thức

Trong vòng 15 ngày sau khi kết thúc lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở phải hoàn chỉnh nội dung và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Sau khi có quyết định phê duyệt, nội dung kế hoạch phải được công bố công khai trong vòng 03 ngày theo quy định tại khoản 5 Điều 65 Luật Nhà ở 2023.

"Trường hợp dự án sử dụng ngân sách địa phương hoặc liên quan đến nhà chung cư do cơ quan trung ương quản lý, UBND cấp tỉnh phải báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp hoặc phối hợp với cơ quan đại diện chủ sở hữu để thống nhất về nguồn vốn trước khi phê duyệt."

Lời khuyên cho cư dân trong khu vực cải tạo

Việc nắm rõ quy trình pháp lý giúp cư dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Khi có thông báo lấy ý kiến, các chủ sở hữu nên tham gia đầy đủ các buổi họp, nghiên cứu kỹ phương án bồi thường và tái định cư dự kiến. Sự đồng thuận và đóng góp ý kiến sát thực tế của cư dân chính là chìa khóa để dự án sớm được triển khai, mang lại không gian sống mới an toàn và hiện đại hơn.