Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc nắm vững các quy định về thuế khi chuyển nhượng tài sản là yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là công ty cổ phần. Không ít trường hợp do hiểu sai về cách xác định giá chuyển nhượng hoặc thời điểm tính thuế đã dẫn đến những rắc rối pháp lý không đáng có.

Đối tượng chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm rất nhiều loại hình khác nhau. Không chỉ đơn thuần là việc bán một mảnh đất hay một ngôi nhà, pháp luật còn điều chỉnh cả các hình thức như:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
• Góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh.
• Ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền như người sở hữu.

Căn cứ tính thuế: Giá chuyển nhượng và Thuế suất 2%

Nghĩa vụ thuế được xác định dựa trên hai yếu tố then chốt: Giá chuyển nhượng từng lần và Thuế suất. Công thức cơ bản mà mọi kế toán doanh nghiệp cần nhớ là:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Cách xác định giá chuyển nhượng theo Luật Đất đai 2024

Một trong những điểm mới quan trọng nhất là việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

• Trường hợp thông thường: Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.
• Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn quy định: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng để tính thuế.

Đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu hợp đồng không ghi rõ giá hoặc giá quá thấp, giá chuyển nhượng sẽ được xác định dựa trên tỷ lệ góp vốn nhân với giá tính lệ phí trước bạ do địa phương quy định.

Thời điểm tính thuế và những lưu ý cho cá nhân không cư trú

Thời điểm tính thuế phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Nếu bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Ngược lại, nếu không có thỏa thuận này, thuế sẽ được tính ngay khi hợp đồng có hiệu lực.

Đặc biệt, đối với cá nhân không cư trú, mức thuế 2% sẽ được tính trên toàn bộ số tiền nhận được mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí hay giá vốn nào. Đây là điểm khác biệt quan trọng cần lưu ý để đảm bảo tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính.

Lời khuyên từ chuyên gia

Việc chuyển nhượng bất động sản trong công ty cổ phần thường đi kèm với các hồ sơ pháp lý phức tạp như biên bản họp Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị. Doanh nghiệp nên chủ động tra cứu các văn bản hướng dẫn như Thông tư 111/2013/TT-BTC để thực hiện đúng quy trình kê khai.

Nếu bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế sẽ được phân chia theo tỷ lệ sở hữu ghi trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn hoặc di chúc. Trong trường hợp không có tài liệu chứng minh, cơ quan thuế sẽ áp dụng tỷ lệ bình quân cho tất cả các bên liên quan.