Trong thực tế, không ít trường hợp người dân hoặc doanh nghiệp vì tin tưởng vào các văn bản ký kết với chính quyền địa phương mà rơi vào cảnh "tiền mất tật mang". Một trong những sai phạm phổ biến nhất là việc thuê đất từ các cơ quan không có thẩm quyền. Vậy theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, rủi ro này sẽ được xử lý ra sao?

Ai mới là người có "quyền sinh quyền sát" trong việc cho thuê đất?

Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền là bước đầu tiên và quan trọng nhất để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng thuê đất. Căn cứ theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền được phân cấp rõ ràng như sau:

• Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh: Có quyền quyết định cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
• UBND cấp huyện: Có thẩm quyền cho thuê đất đối với cá nhân. Tuy nhiên, nếu cho cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì bắt buộc phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
• UBND cấp xã: Chỉ được phép cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Thế nào là cho thuê đất không đúng thẩm quyền?

Hiểu một cách đơn giản, cho thuê đất không đúng thẩm quyền là việc cơ quan Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất vượt quá hoặc trái với phạm vi quyền hạn mà pháp luật đã quy định nêu trên.

Ví dụ điển hình: Một UBND xã ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê đất công để xây dựng nhà xưởng kinh doanh. Đây là hành vi sai thẩm quyền nghiêm trọng. Bởi lẽ, theo Điều 123, UBND xã chỉ được cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất công ích (phần chưa sử dụng cho các mục đích tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai 2024) để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá.

Hậu quả nhãn tiền: Thu hồi đất và "không một đồng" bồi thường

Đây chính là rủi ro lớn nhất mà người thuê đất phải đối mặt. Khi cơ quan chức năng thanh tra và phát hiện việc cho thuê đất sai thẩm quyền, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất.

Cụ thể, Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

"Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;..."

Đáng chú ý hơn, người sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào về đất. Điều 101 Luật Đất đai 2024 đã khẳng định rõ:

Điều 101. Trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật này.

2. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 của Luật này.

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 của Luật này.

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 96 của Luật này.

Như vậy, nếu bạn đang sử dụng đất thuê sai thẩm quyền, bạn không chỉ đối mặt với việc mất mặt bằng kinh doanh, sản xuất mà còn mất trắng các chi phí đã đầu tư vào đất mà không được Nhà nước bồi thường.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê đất hoặc thực hiện các giao dịch liên quan, hãy kiểm tra kỹ lưỡng thẩm quyền của bên cho thuê và đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai 2024. Đừng để những sai sót về thẩm quyền biến tài sản của bạn thành rủi ro pháp lý không thể cứu vãn.