Trong thực tế đời sống, một bộ phận không nhỏ người dân vẫn giữ quan niệm rằng chỉ có đất ở (đất thổ cư) mới được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Tuy nhiên, đây là một hiểu lầm phổ biến. Pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, đã quy định rất rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận cho nhiều loại đất khác nhau, bao gồm cả đất nông nghiệp, miễn là đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý cần thiết.

Cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các loại giấy tờ này bao gồm:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước qua các thời kỳ.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất..."

Như vậy, nếu mảnh đất nông nghiệp của bạn có một trong các loại giấy tờ nêu trên, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng cấp Sổ đỏ mà không cần phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Đất không có giấy tờ vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ?

Đây là điểm mới đáng chú ý và mang tính nhân văn của Luật Đất đai 2024. Tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, Nhà nước mở rộng cơ hội cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ quy định tại Điều 137, nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Tùy vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất (trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, hoặc từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014), người sử dụng đất sẽ được công nhận diện tích đất ở và đất nông nghiệp theo các hạn mức và quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định:

"6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp..."

Phân loại các nhóm đất được cấp Giấy chứng nhận

Pháp luật không phân biệt đối xử giữa đất thổ cư và đất nông nghiệp trong việc cấp Sổ đỏ. Mọi loại đất thuộc phân loại của Nhà nước đều có thể được cấp sổ nếu đủ điều kiện, bao gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp: Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối...
• Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở (thổ cư), đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh...

Việc xác định mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng, quy hoạch và các giấy tờ pháp lý liên quan. Do đó, người dân hoàn toàn có thể yên tâm rằng mảnh đất vườn, đất ruộng của mình vẫn có thể được cấp Sổ đỏ chính quy để bảo đảm quyền lợi lâu dài.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Để quá trình cấp Sổ đỏ diễn ra thuận lợi, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện các bước sau:

1. Rà soát hồ sơ: Kiểm tra lại toàn bộ các loại giấy tờ cũ, biên lai nộp thuế đất hoặc các văn bản giao đất từ trước tới nay.
2. Kê khai đăng ký: Thực hiện đăng ký đất đai tại UBND cấp xã để ghi nhận hiện trạng sử dụng ổn định.
3. Theo dõi quy hoạch: Thường xuyên cập nhật quy hoạch sử dụng đất tại địa phương để biết được định hướng sử dụng mảnh đất của mình trong tương lai.

Tóm lại, việc cấp Sổ đỏ không phụ thuộc vào việc đất đã lên thổ cư hay chưa. Điều quan trọng nhất là tính hợp pháp, sự ổn định trong sử dụng và sự phù hợp với quy hoạch chung của địa phương. Nếu bạn đang sở hữu đất nông nghiệp, hãy mạnh dạn tìm hiểu và thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận để bảo vệ tài sản của mình một cách tốt nhất.