Việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là nhu cầu phổ biến của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý quan trọng thường nảy sinh: Liệu tài sản đang trong tình trạng tranh chấp có thể trở thành vật bảo đảm cho các khoản vay? Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định rất cụ thể về vấn đề này.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định mới

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện khắt khe. Trong đó, yếu tố tiên quyết là đất phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) và đặc biệt là đất không có tranh chấp.

"Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật."

Như vậy, nếu mảnh đất của bạn đang nằm trong danh sách thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan chức năng, ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp để tránh các rủi ro pháp lý về sau. Chỉ khi tranh chấp đã được giải quyết triệt để bằng một văn bản có hiệu lực pháp luật, quyền thế chấp mới được khôi phục.

Thời gian hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Khi xảy ra tranh chấp, bước đầu tiên thường là hòa giải tại cơ sở. Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định thời gian hòa giải tại UBND cấp xã là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

Để cụ thể hóa quy trình này, Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nhấn mạnh rằng trong vòng 03 ngày làm việc, UBND xã phải thông báo cho các bên và cơ quan đăng ký đất đai về việc thụ lý đơn. Việc hòa giải chỉ thành công khi có mặt đầy đủ các bên; nếu một bên vắng mặt đến lần thứ hai, cuộc hòa giải sẽ bị coi là không thành.

Cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm: Những trường hợp được xem xét

Một điểm mới đáng chú ý khác là quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho đất có nguồn gốc lấn, chiếm tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Tùy vào từng trường hợp cụ thể như lấn chiếm hành lang an toàn công trình, đất nông lâm trường hay đất tự khai hoang, Nhà nước sẽ có những tiêu chí xem xét khác nhau.

• Đất lấn chiếm hành lang an toàn: Có thể được cấp Sổ đỏ nếu quy hoạch đã điều chỉnh và diện tích đó không còn thuộc hành lang bảo vệ.
• Đất lấn chiếm để ở hoặc sản xuất: Nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và không có tranh chấp, người dân có thể được xem xét cấp giấy tờ pháp lý sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai phát sinh từ sau ngày 01/07/2014 sẽ không được cấp Giấy chứng nhận và bị xử lý nghiêm theo quy định. Điều này cho thấy thái độ kiên quyết của Nhà nước trong việc lập lại trật tự quản lý đất đai, đồng thời mở ra cơ hội cho những trường hợp sử dụng đất ổn định từ lâu đời nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ.