Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, việc mua chung cư trả góp đã trở thành lựa chọn tối ưu cho nhiều gia đình trẻ. Tuy nhiên, trong quá trình thanh toán, vì nhiều lý do như thay đổi nhu cầu ở hoặc áp lực tài chính, không ít người muốn chuyển nhượng lại căn hộ. Câu hỏi đặt ra là: Khi chưa trả hết tiền, bạn có thực sự sở hữu quyền bán tài sản đó?

Các hình thức mua chung cư trả góp phổ biến hiện nay

Hiện nay, thị trường bất động sản ghi nhận hai hình thức trả góp chính mà người mua thường áp dụng:

• Trả góp trực tiếp cho chủ đầu tư: Người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng được quy định trong hợp đồng mua bán. Thông thường, đợt đầu tiên sẽ đóng khoảng 20-30%, phần còn lại chia nhỏ thành nhiều đợt cho đến khi nhận bàn giao nhà.
• Vay vốn ngân hàng thế chấp bằng chính căn hộ: Đây là hình thức phổ biến nhất. Người mua vay một khoản tiền lớn (thường lên đến 70-80% giá trị căn hộ) và trả dần cả gốc lẫn lãi trong thời gian dài từ 10 đến 35 năm.

Ngoài ra, một số trường hợp người mua có thể thỏa thuận trả chậm trực tiếp với người bán cá nhân, tuy nhiên hình thức này ít phổ biến hơn và tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có sự ràng buộc pháp lý chặt chẽ.

Quy định mới nhất về việc bán chung cư khi đang trả góp

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, quyền định đoạt tài sản của người mua nhà trả chậm, trả dần bị giới hạn nhất định để đảm bảo quyền lợi cho bên bán.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ:

"2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Như vậy, về nguyên tắc, bạn chỉ được bán chung cư khi đã tất toán toàn bộ số tiền cho chủ đầu tư hoặc bên bán. Tuy nhiên, cụm từ "trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác" chính là "chìa khóa" để người dân có thể thực hiện việc chuyển nhượng ngay cả khi chưa trả hết nợ.

Thủ tục "sang tên" an toàn và đúng luật

Để việc mua bán diễn ra hợp pháp và tránh các tranh chấp không đáng có, người dân có thể thực hiện theo các phương thức sau tùy vào tình trạng hồ sơ pháp lý của căn hộ:

1. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Khi chưa có sổ hồng)

Nếu căn hộ đang trả góp theo tiến độ và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, các bên có thể lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Văn bản này phải được công chứng và có sự xác nhận của chủ đầu tư.

2. Giải chấp và sang tên (Khi đã có sổ hồng nhưng đang thế chấp ngân hàng)

Trường hợp này phức tạp hơn vì căn hộ đang là tài sản bảo đảm tại ngân hàng. Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.

Quy trình thường diễn ra như sau:

• Thỏa thuận ba bên: Ngân hàng, người bán và người mua ký thỏa thuận về việc thanh toán nợ gốc và lãi. Người mua có thể nộp tiền trực tiếp vào ngân hàng để giải chấp sổ hồng.
• Chuyển giao nghĩa vụ dân sự: Theo Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015, bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế thế nếu được bên có quyền đồng ý. Điều này cho phép người mua mới tiếp quản khoản vay trả góp hiện tại từ người bán.

Lời khuyên từ chuyên gia: Việc mua bán chung cư đang trả góp tiềm ẩn rủi ro nếu người bán không trung thực về tình trạng nợ hoặc chủ đầu tư gặp khó khăn về pháp lý. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ văn bản xác nhận nợ, tình trạng thế chấp và uy tín của chủ đầu tư trước khi xuống tiền.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về việc có được bán chung cư đang trả góp không. Nếu cần hỗ trợ chi tiết về thủ tục công chứng hoặc soạn thảo hợp đồng, hãy liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể.