Trong giao dịch bất động sản, việc ủy quyền cho người thân hoặc bên thứ ba thực hiện các thủ tục chuyển nhượng là một hoạt động phổ biến nhằm tiết kiệm thời gian và công sức. Tuy nhiên, một tình huống thực tế thường nảy sinh: Sau khi đã ký hợp đồng ủy quyền, chủ sở hữu lại tìm được khách hàng ưng ý và muốn tự mình đứng ra thực hiện giao dịch. Vậy về mặt pháp lý, chủ đất có được phép làm điều này hay không?

Việc ủy quyền bán đất cần được xem xét kỹ lưỡng về mặt thời hạn và thù lao (ảnh minh họa)

Bản chất của Hợp đồng ủy quyền theo quy định pháp luật

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần hiểu rõ bản chất của việc ủy quyền. Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Điều này có nghĩa là bên được ủy quyền chỉ là người thay mặt, còn quyền sở hữu tài sản vẫn hoàn toàn thuộc về bên ủy quyền.

"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Các trường hợp chủ sở hữu có thể tự bán đất khi đang có ủy quyền

Tùy vào tình trạng hiệu lực của hợp đồng ủy quyền mà quyền tự quyết của chủ đất sẽ được thực hiện theo các phương thức khác nhau:

1. Trường hợp hợp đồng ủy quyền đã hết thời hạn

Nếu trong hợp đồng ủy quyền các bên có thỏa thuận về thời hạn (ví dụ: ủy quyền trong vòng 06 tháng để tìm khách hàng) và thời hạn này đã trôi qua, thì quan hệ ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc này, chủ sở hữu hoàn toàn có quyền tự mình thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng mà không cần phải thực hiện bất kỳ thủ tục hủy bỏ ủy quyền nào tại văn phòng công chứng.

2. Trường hợp hợp đồng ủy quyền vẫn còn hiệu lực

Đây là trường hợp phức tạp hơn. Nếu hợp đồng vẫn còn thời hạn, chủ đất muốn tự bán thì phải thực hiện thủ tục chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền như sau:

• Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
• Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt nhưng phải trả thù lao tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản quan trọng cần được bảo vệ trong các giao dịch ủy quyền (ảnh minh họa)

Thủ tục hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã công chứng

Một lưu ý đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch bất động sản là hầu hết các hợp đồng ủy quyền bán đất đều được công chứng. Theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó.

Do đó, để an toàn về mặt pháp lý và tránh các tranh chấp phát sinh với người mua mới, chủ đất nên cùng bên được ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện việc công chứng trước đây để làm văn bản hủy bỏ hợp đồng ủy quyền. Sau khi hoàn tất thủ tục này, quyền định đoạt tài sản của chủ đất sẽ trở lại trạng thái nguyên vẹn, không còn bị ràng buộc bởi bất kỳ bên thứ ba nào.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trước khi quyết định tự mình giao dịch khi đang có hợp đồng ủy quyền, bạn cần kiểm tra kỹ các điều khoản về bồi thường và thông báo trong hợp đồng cũ. Đồng thời, việc thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan là cần thiết để đảm bảo giao dịch mới với người mua được diễn ra thuận lợi, đúng quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện giao dịch.