Trong đời sống hôn nhân, không hiếm trường hợp người chồng tự ý mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) – vốn là tài sản chung – đi thế chấp để vay vốn kinh doanh hoặc tiêu xài cá nhân mà không có sự đồng ý của người vợ. Đến khi nợ quá hạn, ngân hàng tiến hành phát mãi tài sản, người vợ mới ngỡ ngàng đối diện với nguy cơ mất nhà, mất đất. Vậy pháp luật quy định thế nào để bảo vệ quyền lợi của các bên trong những tình huống trớ trêu này?

Chồng tự ý thế chấp Sổ đỏ: Giao dịch có vô hiệu?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng phải được đăng ký tên của cả hai người:

Tài sản chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Đồng thời, khoản 1 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP nhấn mạnh việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung phải do vợ chồng thỏa thuận. Đặc biệt, đối với nơi ở duy nhất, khoản 1 Điều 31 luật này khẳng định mọi giao dịch phải có sự đồng thuận của cả hai.

Như vậy, nếu người chồng tự ý thế chấp Sổ đỏ mang tên hai vợ chồng mà không có chữ ký của vợ, giao dịch này về nguyên tắc là không hợp pháp. Người vợ hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch thế chấp vô hiệu. Tuy nhiên, một ngoại lệ quan trọng cần lưu ý là nếu ngân hàng được xác định là "bên thứ ba ngay tình" và đã thực hiện đầy đủ quy trình thẩm định theo khoản 2 Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền lợi của ngân hàng có thể vẫn được pháp luật bảo vệ.

Mua bán đất bằng "giấy viết tay": Rủi ro mất trắng hay được bảo vệ?

Một tình huống phổ biến khác là việc mua bán đất thông qua hợp đồng không công chứng. Nhiều người đã thanh toán đến 90% giá trị nhưng bên bán không giao đất cũng không trả lại tiền. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Nếu không tuân thủ hình thức này, hợp đồng thường bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra cánh cửa bảo vệ người mua trong một số trường hợp đặc biệt. Nếu người mua đã nhận đất, sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, Tòa án có thể xem xét bảo vệ quyền lợi và cho phép cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024. Ngược lại, nếu chưa nhận đất, người mua nên nhanh chóng khởi kiện yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại theo Điều 429 và Điều 437 Bộ luật Dân sự 2015.

Tặng cho đất đã công chứng nhưng chưa sang tên: Ai là chủ sở hữu thực sự?

Nhiều gia đình lập văn bản tặng cho đất có công chứng nhưng con cái lại trì hoãn thủ tục sang tên. Đến khi cha mẹ qua đời, các anh chị em khác khởi kiện đòi chia thừa kế mảnh đất đó. Đây là một rủi ro pháp lý rất lớn.

Căn cứ Điều 457 và Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Vì quyền sử dụng đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, nên nếu chưa làm thủ tục sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người tặng cho (cha mẹ).

Tuy nhiên, nếu người được tặng cho đang sử dụng đất ổn định và có hợp đồng tặng cho hợp lệ trước ngày 15/10/1993 hoặc thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024, họ vẫn có cơ hội được công nhận quyền sử dụng đất. Lời khuyên tốt nhất là ngay sau khi công chứng hợp đồng, người dân cần thực hiện ngay thủ tục đăng ký biến động đất đai để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.