Trong thị trường bất động sản sôi động, việc một mảnh đất được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ là điều hết sức bình thường. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý có thể ập đến bất cứ lúc nào khi chủ sở hữu đầu tiên hoặc các đời chủ trước đó bất ngờ khởi kiện đòi lại đất. Vậy trong trường hợp này, người đang đứng tên Sổ đỏ cần phải làm gì để bảo vệ tài sản của mình?

1. Các phương án xử lý khi bị kiện đòi lại đất

Nếu bạn đang chiếm hữu và sử dụng mảnh đất hợp pháp nhưng bị khởi kiện, pháp luật hiện hành cung cấp các cơ chế để bảo vệ quyền lợi tùy theo từng trường hợp cụ thể:

• Phương án 1: Yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch. Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu giao dịch chuyển nhượng trước đó vi phạm về hình thức (ví dụ chỉ viết tay) nhưng một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
• Phương án 2: Thỏa thuận và hoàn thiện pháp lý. Các bên có thể ngồi lại để thương lượng, hủy bỏ các hợp đồng cũ có tì vết pháp lý và thực hiện ký kết, công chứng lại hợp đồng chuyển nhượng mới theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.

Về thẩm quyền giải quyết, căn cứ khoản 9 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai sẽ do Tòa án nhân dân nơi có đất thụ lý giải quyết.

2. Cơ chế bảo vệ "Người thứ ba ngay tình"

Đây là lá chắn pháp lý quan trọng nhất dành cho người mua đất qua nhiều đời chủ. Pháp luật Việt Nam bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nếu họ không biết và không thể biết về những sai sót pháp lý của các giao dịch trước đó.

Cụ thể, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình như sau:

"Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu."

Như vậy, theo khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu ban đầu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu tài sản đó đã được đăng ký biến động. Thay vào đó, họ chỉ có quyền yêu cầu chủ thể có lỗi bồi thường thiệt hại.

3. Những lưu ý quan trọng theo Luật Đất đai 2024

Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc và có ý nghĩa quyết định đến hiệu lực của giao dịch. Cụ thể:

• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
• Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Để tránh rủi ro khi mua đất qua nhiều đời chủ, người mua cần kiểm tra kỹ lịch sử biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai và tìm hiểu thông tin thực tế từ cư dân địa phương để đảm bảo mảnh đất không nằm trong diện tranh chấp ngầm.

Tóm lại, khi bị kiện đòi lại đất, bạn cần giữ bình tĩnh, thu thập đầy đủ chứng cứ về việc giao dịch ngay tình và hợp pháp của mình. Việc nắm vững các quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình sẽ giúp bạn giữ vững quyền sở hữu đối với tài sản của mình.