Trong bối cảnh thực tế năm 2020, khi lộ trình chuyển đổi từ Chứng minh nhân dân (CMND) 9 số sang Thẻ căn cước công dân (CCCD) gắn chip đang được đẩy mạnh, nhiều chủ sở hữu nhà đất rơi vào tình huống dở khóc dở cười: Thông tin nhân thân trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không còn trùng khớp với giấy tờ tùy thân hiện tại. Đặc biệt, khi tài sản này lại đang được thế chấp tại ngân hàng, quy trình giao dịch càng trở nên phức tạp hơn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các căn cứ pháp lý và quy trình thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Thủ tục mua bán đất đai khi có sự thay đổi về giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu (ảnh minh họa)

1. Điều kiện bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng

Theo quy định pháp luật dân sự, nhà đất đang thế chấp là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu bị tước bỏ hoàn toàn quyền định đoạt. Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:

"Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Như vậy, chìa khóa để tiến hành giao dịch chính là sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng. Thông thường, các bên (Người bán - Người mua - Ngân hàng) sẽ lập một thỏa thuận ba bên. Trong đó, người mua sẽ nộp một khoản tiền tương ứng với dư nợ gốc và lãi vào ngân hàng để giải chấp sổ đỏ, sau đó các bên mới tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

2. Xử lý sai lệch số CMND trên Sổ đỏ khi đã đổi sang Thẻ căn cước công dân

Vấn đề số CMND cũ (9 số) ghi trên Sổ đỏ khác với số CCCD mới (12 số) là vướng mắc phổ biến. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung Thông tư 23/2014/TT-BTNMT), người sử dụng đất có quyền xác nhận thay đổi thông tin về số CMND, số thẻ CCCD trên Giấy chứng nhận đã cấp theo nhu cầu.

Việc làm việc với ngân hàng và văn phòng công chứng là bước quan trọng trong quy trình giao dịch (ảnh minh họa)

Để chứng minh người đứng tên trên Sổ đỏ và người cầm thẻ CCCD là một, bạn cần sử dụng Giấy xác nhận số CMND do cơ quan Công an cấp khi làm thủ tục đổi sang CCCD. Với giấy xác nhận này, bạn hoàn toàn có quyền thực hiện các giao dịch dân sự mà không bắt buộc phải làm thủ tục đính chính Sổ đỏ trước khi bán, trừ trường hợp văn phòng công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai địa phương có yêu cầu đặc thù để đảm bảo tính thống nhất của hồ sơ địa chính.

3. Quy trình thực hiện giao dịch an toàn năm 2020

Để đảm bảo an toàn pháp lý, các bên nên tuân thủ các bước sau:

• Bước 1: Người bán liên hệ ngân hàng để xin chủ trương giải chấp tài sản để bán.
• Bước 2: Các bên ký thỏa thuận ba bên về việc thanh toán tiền và giải chấp tài sản.
• Bước 3: Sau khi ngân hàng giải chấp và trả lại Sổ đỏ kèm văn bản xóa đăng ký thế chấp, người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 4: Thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng. Tại đây, người bán xuất trình CCCD mới kèm Giấy xác nhận số CMND cũ để Công chứng viên kiểm tra.
• Bước 5: Nộp hồ sơ sang tên (đăng ký biến động) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Lời khuyên từ chuyên gia

Dù pháp luật cho phép dùng Giấy xác nhận để chứng minh, nhưng để thuận tiện cho các giao dịch về sau và tránh phiền hà khi làm việc với các cơ quan hành chính, chủ sở hữu nên chủ động thực hiện thủ tục cập nhật số CCCD lên Sổ đỏ (đăng ký biến động thông tin người sử dụng đất) ngay khi có điều kiện. Điều này giúp hồ sơ địa chính luôn minh bạch và thống nhất.

Hy vọng những thông tin trên đã giải đáp thỏa đáng thắc mắc của bạn. Nếu cần hỗ trợ chi tiết hơn về từng trường hợp cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ với các luật sư chuyên trách.