Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân nhằm ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép chuyển đổi và mức phí phải nộp cũng có sự khác biệt rất lớn tùy thuộc vào nguồn gốc mảnh đất. Dưới đây là phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật đất đai hiện hành năm 2019.

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải là một quyền mặc nhiên của người sử dụng đất mà phải dựa trên hai căn cứ quan trọng:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Đây là văn bản pháp lý cao nhất xác định khu vực nào được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong năm đó. Nếu mảnh đất của bạn không nằm trong quy hoạch đất ở của địa phương đã được phê duyệt, hồ sơ xin chuyển đổi sẽ bị từ chối ngay từ bước tiếp nhận.
• Nhu cầu sử dụng đất: Được thể hiện rõ nét trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan chức năng sẽ thẩm tra xem nhu cầu này có chính đáng và phù hợp với thực tế hay không.

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở

Khi đã đủ điều kiện chuyển đổi, vấn đề quan trọng nhất chính là số tiền phải nộp vào ngân sách Nhà nước. Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau:

1. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

Đây là trường hợp có lợi nhất cho người dân. Nếu bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển sang đất ở, bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Trường hợp nộp tiền chênh lệch

Nếu đất của bạn có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở, công thức tính sẽ là:

Tiền nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn còn lại)

Lưu ý: Giá đất được tính tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Trường hợp thuê đất trả tiền một lần

Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất, mức nộp là:

Tiền nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn còn lại)

4. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

Đây là trường hợp người sử dụng đất phải chi trả nhiều nhất. Nếu bạn đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, khi chuyển sang đất ở, bạn phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Hồ sơ và trình tự thực hiện năm 2019

Để thực hiện thủ tục, hộ gia đình cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu quy định.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Thời gian giải quyết thông thường không quá 15 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất). Sau khi có thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế, bạn cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Lời khuyên: Do cách tính tiền sử dụng đất phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc và thời điểm hình thành quyền sử dụng đất, bạn nên mang hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để được cán bộ chuyên môn tư vấn chính xác số tiền dự kiến phải nộp trước khi quyết định thực hiện chuyển đổi.