Chỉ có giấy phép xây dựng: "Nút thắt" trong giao dịch bất động sản

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân đã hoàn thiện việc xây dựng nhà ở nhưng vì nhiều lý do mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ hồng). Khi có nhu cầu chuyển nhượng, câu hỏi đặt ra là: Chỉ có giấy phép xây dựng có sang tên được không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, để thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, tài sản đó phải hội đủ các điều kiện khắt khe. Cụ thể:

"1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền."

Như vậy, về nguyên tắc chung, nhà ở đã xây dựng xong nhưng mới chỉ có giấy phép xây dựng mà chưa có Sổ hồng thì không đủ điều kiện để sang tên thông qua hợp đồng mua bán hay tặng cho thông thường.

Những trường hợp ngoại lệ "thoát hiểm"

Mặc dù quy định khá chặt chẽ, nhưng Luật Nhà ở 2023 cũng mở ra những "cánh cửa" cho các trường hợp đặc thù tại khoản 2 Điều 160. Theo đó, giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận trong các trường hợp như: Nhận thừa kế nhà ở; Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương...

Giải pháp an toàn: Lập vi bằng và hoàn thiện pháp lý

Đối với những giao dịch thực tế khi nhà chưa có sổ, nhiều bên lựa chọn giải pháp lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền và bàn giao nhà. Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng vi bằng do Thừa phát lại lập theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP chỉ có giá trị chứng cứ, không thay thế được văn bản công chứng sang tên.

Để đảm bảo quyền lợi tuyệt đối, người mua nên yêu cầu người bán thực hiện thủ tục hoàn công và đăng ký bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Việc này giúp tài sản trở nên "sạch" về pháp lý và đủ điều kiện để sang tên theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.