Trong giao dịch bất động sản, việc đặt cọc là bước đệm quan trọng để đảm bảo các bên sẽ tiến tới hợp đồng mua bán chính thức. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp hy hữu xảy ra khi người bán đột ngột qua đời ngay sau khi nhận tiền cọc. Lúc này, câu hỏi khiến nhiều người mua lo lắng nhất chính là: Liệu có lấy lại được tiền đặt cọc không, hay thậm chí có được đền cọc như thỏa thuận ban đầu?

Thời hạn đặt cọc: Thỏa thuận là "vua"

Trước khi đi sâu vào việc xử lý khi có biến cố, chúng ta cần hiểu rõ bản chất của thời hạn đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

"Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Pháp luật hiện hành không ấn định một mốc thời gian cụ thể nào cho việc thanh toán toàn bộ tiền mua nhà sau khi đặt cọc. Tất cả phụ thuộc vào sự thỏa thuận tự nguyện giữa bên mua và bên bán. Nếu trong hợp đồng đặt cọc không ghi rõ, các bên có thể lập thêm phụ lục hoặc thỏa thuận bằng văn bản để tránh tranh chấp về sau.

Người bán qua đời, tiền cọc đi về đâu?

Khi người bán (bên nhận đặt cọc) chết, hợp đồng đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu. Thay vào đó, quyền và nghĩa vụ tài sản của người chết sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế. Đây là điểm mấu chốt để người mua bảo vệ quyền lợi của mình.

Căn cứ vào Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại:

"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, những người thừa kế của chủ nhà có trách nhiệm tiếp quản nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc mà người quá cố đã ký kết.

Các kịch bản xử lý thực tế cho người mua

Tùy vào thái độ của những người thừa kế và nhu cầu của người mua, sẽ có hai kịch bản chính xảy ra:

1. Tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán

Nếu cả người mua và các đồng thừa kế của người bán đều muốn tiếp tục giao dịch, các đồng thừa kế sẽ tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi hoàn tất việc sang tên trên sổ đỏ sang tên các đồng thừa kế, họ sẽ đại diện ký hợp đồng mua bán chính thức với người mua. Số tiền đặt cọc trước đó sẽ được trừ vào tổng giá trị hợp đồng như thỏa thuận.

2. Chấm dứt hợp đồng và đòi lại tiền cọc

Trong trường hợp các đồng thừa kế không muốn bán hoặc người mua không muốn tiếp tục mua do thủ tục thừa kế phức tạp, kéo dài:

• Trả lại tiền cọc: Các đồng thừa kế phải trả lại số tiền cọc từ khối di sản của người chết.
• Phạt cọc: Việc có được đền gấp đôi tiền cọc hay không phụ thuộc vào nội dung hợp đồng đặt cọc ban đầu. Nếu hợp đồng quy định bên nhận cọc chết là một sự kiện bất khả kháng thì có thể chỉ trả lại tiền gốc. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận này, người mua có quyền yêu cầu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Lời khuyên pháp lý

Nếu các đồng thừa kế trốn tránh trách nhiệm hoặc không thống nhất được việc trả lại tiền, người mua cần nhanh chóng tập hợp hồ sơ (hợp đồng đặt cọc, chứng từ chuyển tiền) để khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn giao dịch đối với căn nhà đó cũng là một phương án cần thiết để đảm bảo khả năng thi hành án sau này.

Để đảm bảo an toàn tuyệt đối trong các giao dịch nhà đất, quý khách hàng nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, dự phòng cho mọi tình huống rủi ro có thể xảy ra.