Trong tâm lý của người Việt, việc tích lũy tài sản và để lại thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất cho con cái luôn là ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, khi con cái chưa đủ 18 tuổi (chưa thành niên), nhiều bậc phụ huynh lúng túng không biết liệu pháp luật có cho phép thực hiện giao dịch này hay không và thủ tục đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) sẽ diễn ra như thế nào.

Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái là một giao dịch dân sự phổ biến (ảnh minh họa)

1. Con chưa thành niên có được nhận tặng cho đất đai?

Theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015, năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên được phân chia theo độ tuổi. Cụ thể, người chưa đủ 18 tuổi không thể tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà phải thông qua người đại diện theo pháp luật.

Điều 21. Người chưa thành niên
...
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy, về nguyên tắc, trẻ em hoặc người chưa thành niên hoàn toàn có quyền được nhận tặng cho đất đai. Tuy nhiên, việc xác lập hợp đồng tặng cho này phải có sự đồng ý hoặc do người đại diện theo pháp luật thực hiện thay.

2. "Nút thắt" về người đại diện: Khi nào bố mẹ không được ký thay con?

Đây là vấn đề pháp lý quan trọng nhất mà nhiều gia đình gặp phải khi ra văn phòng công chứng. Theo Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015, cha mẹ là người đại diện đương nhiên của con chưa thành niên. Thế nhưng, khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định:

"3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó..."

Tình huống thực tế: Nếu mảnh đất là tài sản chung của cả vợ và chồng, khi tặng cho con, cả hai bố mẹ đều là "Bên tặng cho". Lúc này, bố mẹ không thể đồng thời là "Người đại diện của con" để ký vào phần "Bên nhận tặng cho". Điều này vi phạm nguyên tắc cấm tự mình giao dịch với chính mình.

Giải pháp:

• Nếu đất là tài sản riêng của bố, thì mẹ có thể đại diện cho con để ký hợp đồng nhận tặng cho từ bố (và ngược lại).
• Nếu là tài sản chung, bố mẹ có thể phải chờ con đủ 18 tuổi hoặc thực hiện các thủ tục về giám hộ theo quy định khắt khe hơn của pháp luật để đảm bảo tính khách quan.

Việc ký kết hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về người đại diện (ảnh minh họa)

3. Trẻ em có được đứng tên trên Sổ đỏ không?

Nhiều người lầm tưởng phải đủ 18 tuổi mới được đứng tên trên Sổ đỏ. Tuy nhiên, căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, không có bất kỳ điều khoản nào cấm cấp Sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi.

Đồng thời, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT cũng chỉ hướng dẫn cách ghi thông tin người sử dụng đất mà không giới hạn độ tuổi. Do đó, trẻ em vẫn có quyền đứng tên trên Sổ đỏ, nhưng trong nội dung Sổ đỏ thường sẽ ghi kèm thông tin của người đại diện (bố/mẹ) cho đến khi trẻ đủ tuổi trưởng thành.

4. Hình thức và thủ tục tặng cho đất đai đúng luật

Để giao dịch có hiệu lực pháp lý, các bên cần tuân thủ quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013:

• Lập văn bản: Hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản.
• Công chứng/Chứng thực: Bắt buộc phải thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
• Đăng ký biến động: Hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong vòng 30 ngày kể từ khi công chứng hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi thực hiện việc tặng cho đất cho con chưa thành niên, bố mẹ nên kiểm tra kỹ nguồn gốc tài sản (chung hay riêng) và tham vấn ý kiến của công chứng viên để tránh trường hợp hồ sơ bị từ chối do xung đột lợi ích trong đại diện pháp luật.

Nội dung tư vấn trên dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 03/2024. Nếu bạn có thắc mắc cụ thể về trường hợp của gia đình mình, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ chi tiết nhất.