Việc nhận được thông báo thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước thường đi kèm với nhiều nỗi lo toan về nơi ở mới và sinh kế. Tuy nhiên, một vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều chủ sử dụng đất quan tâm chính là số phận của các quyền tài sản: Liệu có thể mang mảnh đất đó đi thế chấp để vay vốn làm ăn, hay tách thửa cho con cái trong giai đoạn "nhạy cảm" này hay không?

Quyền thế chấp khi đất đã có thông báo thu hồi

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, để thực hiện quyền thế chấp, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản như: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), đất không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Mặc dù luật không trực tiếp ghi chữ "cấm thế chấp khi có thông báo thu hồi", nhưng thực tế pháp lý lại tạo ra một rào cản tự nhiên. Khi đã có thông báo thu hồi đất, quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đang trong quá trình chấm dứt để chuyển giao lại cho Nhà nước. Các tổ chức tín dụng (ngân hàng) thường sẽ từ chối nhận thế chấp đối với những thửa đất này vì rủi ro tài sản bảo đảm không còn tồn tại trong tương lai gần.

"Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện theo thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thế chấp tài sản trong giai đoạn này thường không khả thi do tính chất pháp lý của thửa đất đã thay đổi."

Tách thửa đất: Cánh cửa có đóng lại ngay lập tức?

Tương tự như thế chấp, việc tách thửa cũng chịu sự điều chỉnh khắt khe. Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về điều kiện tách thửa, trong đó nhấn mạnh việc phải đảm bảo diện tích tối thiểu và phù hợp với quy hoạch.

Khi một khu vực đã có thông báo thu hồi đất, cơ quan quản lý đất đai tại địa phương thường sẽ tạm dừng việc giải quyết các hồ sơ tách thửa, hợp thửa. Mục đích của việc này là để giữ nguyên hiện trạng, phục vụ công tác kiểm kê, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Nếu cho phép tách thửa tràn lan sau khi đã có thông báo, việc xác định đối tượng bồi thường và tái định cư sẽ trở nên cực kỳ phức tạp và dễ phát sinh tiêu cực.

Quyền lợi của người dân khi đất thuộc diện quy hoạch treo

Một tình huống khác cũng khiến người dân "đau đầu" là đất thuộc quy hoạch nhưng mãi không thấy thu hồi. Điều 76 Luật Đất đai 2024 đã mang lại tin vui cho người sử dụng đất trong trường hợp này:

• Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Người dân vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của mình (chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa...).
• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Người dân bị hạn chế việc xây mới công trình hoặc trồng cây lâu năm, nhưng vẫn được thực hiện các quyền khác cho đến khi có quyết định thu hồi chính thức.
• Quy hoạch treo quá 02 năm: Nếu sau 02 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Nếu không công bố việc điều chỉnh/hủy bỏ, người dân sẽ không bị hạn chế các quyền sử dụng đất như trước đó.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai, người dân nên chủ động liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra tình trạng quy hoạch và các thông báo thu hồi đất mới nhất, tránh rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang".