Trong những năm gần đây, mô hình "sở hữu kỳ nghỉ" (Vacation Ownership) du nhập vào Việt Nam và nhanh chóng trở thành một xu hướng dịch vụ nghỉ dưỡng được quảng bá rầm rộ. Tuy nhiên, bên cạnh những doanh nghiệp hoạt động chân chính, không ít tổ chức, cá nhân đã biến tướng mô hình này thành một công cụ tinh vi để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của hàng nghìn khách hàng nhẹ dạ cả tin. Những lời hứa hẹn về những chuyến đi sang trọng, đẳng cấp quốc tế với mức giá "siêu hời" thực chất chỉ là những chiếc bẫy pháp lý được giăng sẵn.

Bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là gì?

Dưới góc độ pháp lý, hiện nay hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa chính thức hoặc có quy định riêng biệt điều chỉnh về khái niệm "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ". Trên thực tế giao dịch, đây được hiểu là một dạng hợp đồng dịch vụ dài hạn. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán trước một khoản tiền lớn một lần (hoặc trả góp) để mua quyền sử dụng một cơ sở lưu trú (như phòng khách sạn, căn hộ resort, biệt thự nghỉ dưỡng) trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 1-2 tuần) hằng năm, kéo dài liên tục trong nhiều năm (từ 10 năm, 20 năm, thậm chí 50 năm).

Căn cứ quy định tại Điều 513 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dịch vụ được định nghĩa như sau:

Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc cho bên sử dụng dịch vụ, bên sử dụng dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.

Như vậy, bản chất của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ hoàn toàn là quan hệ cung ứng dịch vụ dân sự dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên. Khách hàng chỉ mua "quyền sử dụng dịch vụ lưu trú" chứ không hề sở hữu bất kỳ phần tài sản hay quyền sử dụng đất nào đối với cơ sở lưu trú đó.

Bán hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ có bị pháp luật cấm không?

Về nguyên tắc, hoạt động kinh doanh và chuyển nhượng sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ là hoàn toàn hợp pháp tại Việt Nam nếu doanh nghiệp tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, du lịch và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Theo quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 về các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, cá nhân và pháp nhân được quyền tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, miễn là các thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Đồng thời, hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch và lữ hành không thuộc danh mục các ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư 2025.

Do đó, việc các doanh nghiệp thiết kế, chào bán các gói sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ là một hoạt động thương mại bình thường. Tuy nhiên, ranh giới giữa hoạt động kinh doanh hợp pháp và hành vi lừa đảo vô cùng mong manh khi doanh nghiệp cố tình đưa ra các thông tin gian dối, không có thật nhằm dụ dỗ khách hàng xuống tiền.

Nhận diện các thủ đoạn lừa đảo tinh vi bằng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Thực tế cho thấy, các đối tượng lừa đảo thường sử dụng các chiêu thức đánh vào tâm lý sang chảnh, ham rẻ hoặc cơ hội đầu tư sinh lời của khách hàng:

• Tổ chức hội thảo tri ân hoành tráng: Khách hàng nhận được cuộc gọi thông báo trúng thưởng một chuyến nghỉ dưỡng miễn phí và được mời đến các khách sạn 5 sao để nhận thưởng. Tại đây, họ bị bủa vây bởi đội ngũ nhân viên tư vấn chuyên nghiệp, dùng âm nhạc sôi động và các đòn tâm lý dồn dập để ép khách hàng ký hợp đồng ngay trong ngày mà không có thời gian đọc kỹ các điều khoản.
• Vẽ ra dự án "ma": Nhiều doanh nghiệp quảng cáo sở hữu các siêu dự án, resort 5 sao đang xây dựng hoặc liên kết với hàng nghìn khách sạn quốc tế. Tuy nhiên, trên thực tế, các dự án này chưa hề được cấp phép, đang bị đình chỉ thi công hoặc doanh nghiệp không hề có quyền khai thác, liên kết như cam kết.
• Hợp đồng bất lợi, cài cắm điều khoản gài bẫy: Hợp đồng thường dài hàng chục trang với thuật ngữ chuyên ngành phức tạp. Nhân viên tư vấn hứa hẹn khách hàng có thể dễ dàng chuyển nhượng, cho thuê lại gói nghỉ dưỡng với giá cao hoặc được hoàn tiền nếu không có nhu cầu sử dụng. Thế nhưng, trong hợp đồng giấy tờ lại hoàn toàn không có các điều khoản này, thậm chí cài cắm các khoản phí thường niên cực cao và điều khoản phạt vi phạm nặng nề nếu khách hàng muốn chấm dứt hợp đồng.

Lừa đảo bằng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ bị phạt tù bao nhiêu năm?

Khi cá nhân hoặc tổ chức cố ý sử dụng các thủ đoạn gian dối (như cung cấp thông tin sai sự thật về dự án, khả năng cung cấp dịch vụ, cam kết lợi nhuận không có thật...) ngay từ đầu nhằm mục đích chiếm đoạt tiền của khách hàng, hành vi này đã cấu thành tội phạm hình sự. Người thực hiện hành vi sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Tùy thuộc vào giá trị tài sản chiếm đoạt và các tình tiết định khung tăng nặng, người phạm tội có thể phải đối mặt với các khung hình phạt nghiêm khắc sau:

Bên cạnh hình phạt tù nghiêm khắc, người phạm tội còn phải chịu các hình phạt bổ sung bao gồm: phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản cá nhân.

Lời khuyên pháp lý giúp người dân tránh sập bẫy lừa đảo

Để tự bảo vệ bản thân và gia đình trước các chiêu trò lừa đảo tinh vi này, người dân cần đặc biệt lưu ý các nguyên tắc sau:

1. Tuyệt đối không ký hợp đồng ngay tại hội thảo: Hãy yêu cầu doanh nghiệp cung cấp bản dự thảo hợp đồng mang về nhà để nghiên cứu kỹ lưỡng hoặc tham vấn ý kiến của luật sư, chuyên gia pháp lý trước khi đưa ra quyết định đặt bút ký.
2. Kiểm tra kỹ tư cách pháp lý của doanh nghiệp: Xác minh xem doanh nghiệp có thực sự sở hữu hoặc có quyền khai thác hợp pháp đối với các dự án nghỉ dưỡng đó hay không. Yêu cầu cung cấp các giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, văn bản đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Cảnh giác với các cam kết bằng miệng: Mọi lời hứa hẹn của nhân viên tư vấn (như cam kết mua lại, cho thuê lại sinh lời, miễn phí thường niên...) nếu không được thể hiện bằng điều khoản rõ ràng trong văn bản hợp đồng có chữ ký và đóng dấu của người đại diện theo pháp luật của công ty thì đều không có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

Trường hợp phát hiện bản thân đã sập bẫy lừa đảo, người dân cần nhanh chóng thu thập toàn bộ chứng cứ (hợp đồng, phiếu thu tiền, tin nhắn, ghi âm cuộc gọi, tài liệu quảng cáo...) và làm đơn tố giác tội phạm gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an cấp quận/huyện hoặc cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở để được bảo vệ quyền lợi hợp pháp theo đúng trình tự tố tụng.