Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào cuộc sống, một trong những vấn đề nóng hổi và gây nhiều tranh luận nhất tại các địa phương chính là tiêu chuẩn giao đất tái định cư cho các hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống. Để thống nhất cách hiểu và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn 509/QLĐĐ-KTPTQĐ, làm rõ một khái niệm then chốt: "Diện tích đất ở được bồi thường".

Nút thắt từ thực tiễn: Khi diện tích bị thu hồi không đồng nhất với diện tích được bồi thường

Tại Việt Nam, mô hình gia đình "tam đại đồng đường" hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng sinh sống trên một thửa đất là nét đặc trưng phổ biến. Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho các dự án trọng điểm, việc bố trí tái định cư thường gặp trở ngại do sự chênh lệch giữa diện tích thực tế bị thu hồi và diện tích pháp lý được công nhận là đất ở.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ hỗ trợ giao thêm đất ở hoặc bán nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu nếu “diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình”. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy nhiều địa phương lúng túng: Liệu con số này là tổng diện tích đất bị thu hồi hay chỉ là phần diện tích đã được cấp sổ đỏ là đất ở?

Lời giải từ Công văn 509/QLĐĐ-KTPTQĐ: Nguyên tắc bồi thường thay vì thu hồi

Công văn 509/QLĐĐ-KTPTQĐ đã đưa ra một khẳng định mang tính bước ngoặt: Căn cứ để xem xét giao thêm đất tái định cư là diện tích đất ở ĐƯỢC bồi thường, không phải diện tích đất ở BỊ thu hồi.

Điều này có nghĩa là, nếu một hộ gia đình bị thu hồi 1.000m2 đất (trong đó có 200m2 đất ở và 800m2 đất vườn), thì cơ quan chức năng chỉ căn cứ vào 200m2 đất ở được bồi thường để xem xét việc tách hộ tái định cư. Nếu 200m2 này không đủ để chia cho các cặp vợ chồng hoặc các thế hệ đủ điều kiện tách hộ theo định mức của địa phương, thì các hộ thành viên mới được xem xét hỗ trợ giao thêm suất tái định cư có thu tiền sử dụng đất.

“Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú... mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ...”

(Trích dẫn khoản 4 Điều 111 Luật Đất đai 2024)

Vai trò quyết định của UBND cấp tỉnh và suất tái định cư tối thiểu

Một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là việc phân cấp mạnh mẽ cho địa phương. Tại khoản 10 Điều 111 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh được giao quyền ban hành quy định chi tiết về suất tái định cư tối thiểu.

Tùy thuộc vào quỹ đất, quỹ nhà và điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định:

• Diện tích tối thiểu của một suất tái định cư bằng đất ở.
• Giá trị bằng tiền của suất tái định cư tối thiểu đối với trường hợp nhận hỗ trợ bằng tiền.
• Hình thức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình còn thiếu (giao đất, bán nhà hoặc cho thuê mua).

Lời khuyên thực tế để bảo vệ quyền lợi an cư

Để không bị mất quyền lợi khi thực hiện tái định cư, các hộ gia đình cần chủ động thực hiện các bước sau:

1. Rà soát điều kiện cư trú: Đảm bảo các thành viên trong gia đình đã thực hiện tách hộ hoặc đủ điều kiện tách hộ theo Luật Cư trú trước khi có thông báo thu hồi đất chính thức.
2. Đối chiếu phương án bồi thường: Khi nhận dự thảo phương án bồi thường, cần kiểm tra kỹ phần diện tích đất ở được công nhận bồi thường có khớp với thực tế pháp lý của thửa đất hay không.
3. Sử dụng quyền khiếu nại, kiến nghị: Nếu địa phương không xem xét hỗ trợ giao thêm đất cho các hộ thành viên dù diện tích bồi thường không đủ chia, người dân cần dẫn chiếu Công văn 509/QLĐĐ-KTPTQĐ và Điều 111 Luật Đất đai 2024 để yêu cầu giải quyết.

Việc làm rõ khái niệm diện tích đất ở được bồi thường không chỉ là một thao tác kỹ thuật pháp lý, mà còn thể hiện tinh thần nhân văn của Luật Đất đai 2024, đảm bảo mọi người dân sau khi nhường đất cho sự phát triển chung đều có nơi ở mới ổn định và tốt hơn nơi ở cũ.