Trong bối cảnh Luật Cư trú 2020 chuẩn bị có hiệu lực từ ngày 01/7/2021, nhiều chủ nhà cho thuê đang đứng trước nỗi lo lắng: Liệu việc cho người thuê nhà nhập hộ khẩu (đăng ký thường trú) có dẫn đến rủi ro mất nhà, bị chia tài sản hay không? Thực tế, đây là một vấn đề pháp lý cần được nhìn nhận thấu đáo dựa trên các quy định mới nhất.

Điều kiện để người thuê nhà được nhập hộ khẩu từ 01/7/2021

Theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú 2020, công dân được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó.
• Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Như vậy, quyền quyết định tối cao vẫn nằm trong tay chủ nhà. Nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, người thuê không thể tự ý nhập hộ khẩu vào căn nhà đang thuê.

Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú
... 3. Trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, công dân được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại chỗ ở thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó;
b) Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Giải mã 3 nỗi lo lớn nhất của chủ nhà khi cho thuê

1. Nỗi lo bị "chia nhà", tranh chấp quyền sử dụng đất

Nhiều chủ nhà lo ngại rằng khi người thuê có tên trong sổ hộ khẩu (hoặc cơ sở dữ liệu cư trú mới), họ sẽ có quyền đối với tài sản. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất chỉ được xác lập dựa trên các căn cứ về nguồn gốc đất, hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế... chứ không dựa trên nơi đăng ký thường trú.

Cụ thể, khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ hộ gia đình sử dụng đất phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Người thuê nhà hoàn toàn không thuộc các nhóm đối tượng này, do đó việc nhập hộ khẩu không tạo ra bất kỳ quyền sở hữu nào đối với nhà đất của chủ hộ.

2. Nguy cơ bị chia thừa kế tài sản

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế được xác định rất rõ ràng tại Điều 651. Người thuê nhà không nằm trong bất kỳ hàng thừa kế nào của chủ nhà. Việc đăng ký thường trú chỉ là một thủ tục hành chính để Nhà nước quản lý dân cư, không phải là căn cứ để xác định quan hệ huyết thống hay nuôi dưỡng để hưởng thừa kế.

3. Khó khăn khi muốn xóa đăng ký thường trú của khách thuê

Đây là nỗi lo có cơ sở nhất. Tuy nhiên, Điều 24 Luật Cư trú 2020 đã quy định rất rõ các trường hợp xóa đăng ký thường trú. Chủ nhà có quyền yêu cầu cơ quan công an xóa đăng ký thường trú của người thuê nếu:

• Người thuê đã chấm dứt việc thuê nhà và không được chủ nhà đồng ý cho giữ đăng ký thường trú tại chỗ ở đó.
• Người thuê đã chấm dứt việc thuê nhà quá 12 tháng mà chưa đăng ký thường trú tại chỗ ở mới.

Lời khuyên pháp lý dành cho chủ nhà

Để giảm thiểu rủi ro, khi đồng ý cho người thuê nhập hộ khẩu, chủ nhà nên thực hiện các bước sau:

1. Hợp đồng thuê nhà chặt chẽ: Ghi rõ điều khoản về việc đăng ký cư trú và cam kết của người thuê phải làm thủ tục xóa đăng ký thường trú ngay khi chấm dứt hợp đồng.
2. Văn bản đồng ý có thời hạn: Trong văn bản đồng ý cho nhập hộ khẩu, nên ghi rõ việc đồng ý này chỉ có giá trị trong thời gian hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực.
3. Lưu trữ hồ sơ: Giữ bản sao các giấy tờ tùy thân và thông tin cư trú của người thuê để làm việc với cơ quan chức năng khi cần thiết.

Kết luận: Việc cho người thuê nhà nhập hộ khẩu từ ngày 01/7/2021 mang tính nhân văn và hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống, đồng thời pháp luật cũng đã thiết lập các rào cản bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu. Chủ nhà không cần quá lo lắng về việc mất tài sản, nhưng cần nắm vững quy định để xử lý các tình huống phát sinh một cách chuyên nghiệp.