Việc xác định hạn mức công nhận đất ở luôn là vấn đề nóng tại TP.HCM, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi sát sườn của hàng ngàn hộ gia đình. Mới đây, UBND Thành phố đã chính thức ban hành Quyết định 71/2024/QĐ-UBND, thay thế cho quy định cũ đã tồn tại gần một thập kỷ. Quy định mới này không chỉ cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024 mà còn tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hạn mức công nhận đất ở tại TP.HCM theo từng khu vực cụ thể

Theo quy định tại Điều 3 Quyết định 71/2024/QĐ-UBND, hạn mức công nhận đất ở được phân chia theo 04 nhóm khu vực địa lý khác nhau, phản ánh đặc điểm đô thị hóa của từng địa phương:

• Nhóm 1 (Các quận trung tâm và nội thành): Bao gồm Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. Hạn mức công nhận không quá 160 m2/hộ gia đình, cá nhân.
• Nhóm 2 (Các quận mới và thị trấn): Bao gồm Quận 7, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè. Hạn mức công nhận không quá 200 m2/hộ gia đình, cá nhân.
• Nhóm 3 (Khu quy hoạch phát triển đô thị): Tại các xã thuộc các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè. Hạn mức công nhận không quá 250 m2/hộ gia đình, cá nhân.
• Nhóm 4 (Huyện Cần Giờ và các khu vực còn lại): Hạn mức công nhận không quá 300 m2/hộ gia đình, cá nhân.

Đối tượng và điều kiện áp dụng theo quy định mới

Quy định này không áp dụng đại trà cho mọi trường hợp mà tập trung vào các đối tượng cụ thể được nêu tại Điều 2 Quyết định 71/2024/QĐ-UBND. Cụ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong hai giai đoạn lịch sử quan trọng:

1. Sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
2. Sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Đây là sự cụ thể hóa thẩm quyền của UBND cấp tỉnh được quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Việc xác định đúng thời điểm sử dụng đất là yếu tố then chốt để người dân được hưởng hạn mức công nhận tối đa, tránh việc phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức.

Tác động của Quyết định 71/2024/QĐ-UBND đến việc cấp Giấy chứng nhận

Kể từ ngày 05/10/2024, Quyết định 71/2024/QĐ-UBND chính thức thay thế cho Quyết định 18/2016/QĐ-UBND. Điều này đồng nghĩa với việc các hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đang tồn đọng hoặc mới phát sinh sẽ được áp dụng theo khung hạn mức mới này.

"Hạn mức công nhận đất ở là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước xác định diện tích đất được cấp Sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp với mức ưu đãi, đồng thời là cơ sở để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm."

UBND Thành phố cũng giao trách nhiệm cho Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các quận, huyện, thành phố Thủ Đức phải rà soát kỹ lưỡng, đảm bảo xác định đúng phạm vi và đối tượng áp dụng. Những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện sẽ được tổng hợp và báo cáo định kỳ để có hướng xử lý kịp thời, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.

Lời khuyên pháp lý: Người dân đang sử dụng đất có nguồn gốc trước năm 1993 tại TP.HCM nên chủ động kiểm tra lại giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất và đối chiếu với hạn mức tại khu vực mình sinh sống để chuẩn bị hồ sơ cấp đổi, cấp mới Giấy chứng nhận một cách thuận lợi nhất.