Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà phục hồi mạnh mẽ vào đầu năm 2025, nhu cầu tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp và cá nhân ngày càng tăng cao. Một trong những vướng mắc pháp lý phổ biến nhất mà nhiều người gặp phải là liệu diện tích đất thuê từ Nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm có thể dùng làm tài sản bảo đảm để thế chấp vay vốn ngân hàng hay không?

Để giải đáp thắc mắc này, chúng ta cần đối chiếu trực tiếp với các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, vốn đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

1. Phân biệt quyền thế chấp theo hình thức trả tiền thuê đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, quyền thế chấp của người sử dụng đất phụ thuộc rất lớn vào hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Cụ thể, có hai hình thức thuê đất chính là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.

Đối với hình thức thuê đất trả tiền một lần, tổ chức kinh tế có quyền lợi gần như tương đương với đất giao có thu tiền sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế được quyền:

Điều 33. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

... đ) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Như vậy, nếu đơn vị của bạn thuê đất trả tiền một lần, bạn hoàn toàn có quyền thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

2. Đất thuê trả tiền hàng năm: Chỉ được thế chấp tài sản trên đất

Đây là điểm mấu chốt mà nhiều doanh nghiệp thường nhầm lẫn. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, Nhà nước chỉ cho phép người sử dụng đất thế chấp phần giá trị tài sản mà họ đã đầu tư xây dựng trên đất, chứ không được thế chấp chính quyền sử dụng diện tích đất đó.

Cụ thể, Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm như sau:

Điều 34. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm

... 1. Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Điều này có nghĩa là, nếu bạn có một nhà xưởng, máy móc hoặc công trình kiến trúc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và gắn liền với thửa đất thuê trả tiền hàng năm, bạn có thể dùng các tài sản này để thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, giá trị của quyền sử dụng đất sẽ không được tính vào giá trị tài sản bảo đảm.

3. Quyền thế chấp của cá nhân đối với đất thuê

Đối với đối tượng là cá nhân, quy định cũng có sự phân hóa tương tự. Theo Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể như:

• Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
• Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
• Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hợp pháp.

Ngược lại, nếu cá nhân thuê đất của Nhà nước và lựa chọn hình thức trả tiền hàng năm, họ cũng rơi vào trường hợp tương tự như tổ chức kinh tế: Không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ có thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

4. Lời khuyên pháp lý cho người sử dụng đất

Việc nắm rõ quyền thế chấp giúp người sử dụng đất chủ động hơn trong việc lập phương án tài chính. Nếu mục tiêu của bạn là dùng quyền sử dụng đất để huy động vốn lớn từ ngân hàng, bạn nên cân nhắc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần ngay từ đầu hoặc thực hiện thủ tục chuyển đổi hình thức trả tiền thuê đất từ hàng năm sang trả tiền một lần (nếu đủ điều kiện theo quy định tại Điều 30 Luật Đất đai 2024).

Ngoài ra, khi thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm, bạn cần đảm bảo tài sản đó đã được hoàn công và đăng ký quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) để tránh các rắc rối về thủ tục pháp lý tại tổ chức tín dụng.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn rõ nét về quyền thế chấp đất thuê Nhà nước theo quy định mới nhất. Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu về hồ sơ thế chấp hoặc các thủ tục đất đai liên quan, hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất.