Bước sang năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những chuyển dịch mạnh mẽ dưới tác động của các quyết sách vĩ mô. Không chỉ dừng lại ở việc điều tiết dòng vốn, các quy định mới còn mở ra cơ hội 'hồi sinh' cho hàng loạt dự án đang bế tắc, đồng thời định hình lại phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Thị trường bất động sản năm 2018 đứng trước nhiều cơ hội và thách thức từ chính sách mới (ảnh minh họa)

1. 'Cú hích' từ cơ chế thí điểm xử lý nợ xấu dự án bất động sản

Một trong những điểm sáng lớn nhất tác động đến thị trường chính là việc triển khai Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội. Theo đó, các tổ chức tín dụng và tổ chức mua bán nợ (VAMC) được quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm là dự án bất động sản để xử lý nợ xấu.

Quy định này được kỳ vọng sẽ giải phóng hàng nghìn tỷ đồng đang bị 'chôn chân' tại các dự án 'đắp chiếu' nhiều năm. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của các bên, pháp luật quy định dự án chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ 04 điều kiện khắt khe:

• Dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.
• Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất chính thức.
• Dự án hoàn toàn không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý.
• Không thuộc diện bị thu hồi theo các quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

"Tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản được chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."

2. Siết chặt 'van' tín dụng: Thách thức lớn cho doanh nghiệp địa ốc

Nếu cơ chế xử lý nợ xấu là 'cửa thoát' thì việc siết chặt nguồn vốn lại là 'nút thắt' mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong năm nay. Tại Nghị quyết 01/NQ-CP, Chính phủ đã phát đi tín hiệu rõ ràng về việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2018 (ảnh minh họa)

Cụ thể hóa chủ trương này, Thông tư 19/2017/TT-NHNN đã chính thức áp dụng lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống còn 45% (so với mức 60% trước đây). Điều này buộc các ngân hàng phải thận trọng hơn trong việc giải ngân, đồng thời đẩy lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ.

Trước áp lực này, các chuyên gia pháp lý cho rằng doanh nghiệp không nên quá phụ thuộc vào ngân hàng mà cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hoặc hợp tác đầu tư nước ngoài (FDI).

3. Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và phân khúc giá rẻ

Một điểm đáng chú ý khác trong chính sách năm 2018 là sự ưu tiên đặc biệt cho an sinh xã hội. Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng và các địa phương đẩy mạnh triển khai các chương trình nhà ở quốc gia. Mục tiêu là tạo điều kiện cho người nghèo, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại đô thị có cơ hội tiếp cận nhà ở.

Các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở cho thuê đang được nghiên cứu để sớm ban hành. Đây không chỉ là nhiệm vụ chính trị mà còn là giải pháp để cân bằng cung - cầu trên thị trường, tránh tình trạng 'lệch pha' sang phân khúc cao cấp vốn đang có dấu hiệu dư thừa.

Lời khuyên cho nhà đầu tư: Trong bối cảnh pháp luật và tín dụng có nhiều thay đổi, việc kiểm tra kỹ pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố sống còn trước khi xuống tiền.

Nguồn: Hệ thống Pháp luật tổng hợp.