Ngày 19/03/2021, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Bộ luật Dân sự 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đây được xem là một văn bản pháp lý quan trọng, tháo gỡ nhiều nút thắt trong các giao dịch dân sự và kinh tế, đặc biệt là các quy định liên quan đến tài sản bảo đảm và quyền sử dụng đất.

Mở rộng phạm vi tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Một trong những điểm sáng của Nghị định 21/2021/NĐ-CP chính là việc làm rõ và mở rộng các loại tài sản có thể dùng để bảo đảm. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận dùng các loại tài sản sau:

• Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai: Trừ trường hợp luật cấm mua bán, chuyển nhượng tại thời điểm xác lập hợp đồng. Điều này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp huy động vốn dựa trên các dự án đang triển khai.
• Tài sản bán trong hợp đồng mua bán có bảo lưu quyền sở hữu: Đây là cơ chế bảo vệ người bán khi người mua chưa thanh toán đủ tiền.
• Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm: Áp dụng đối với biện pháp cầm giữ tài sản.
• Tài sản thuộc sở hữu toàn dân: Trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định cụ thể.

Quy định đặc thù về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Tại Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, vấn đề tách bạch giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được làm rõ. Cụ thể:

"Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất; dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất."

Quy định này giúp các chủ thể linh hoạt hơn trong việc thế chấp. Ví dụ, một doanh nghiệp có thể thế chấp nhà xưởng (tài sản gắn liền với đất) tại một ngân hàng trong khi quyền sử dụng đất vẫn đang được dùng để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác, miễn là không vi phạm các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trường hợp tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký

Đối với các tài sản gắn liền với đất mà pháp luật không quy định phải đăng ký hoặc chưa được đăng ký theo yêu cầu, nếu các bên thỏa thuận dùng làm tài sản bảo đảm thì quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm trong các giao dịch thực tế đối với các công trình phụ trợ hoặc tài sản khác trên đất chưa kịp hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Hiệu lực thi hành và tác động thực tiễn

Nghị định 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/05/2021. Văn bản này thay thế cho Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

Việc nắm vững các quy định mới tại Nghị định này là vô cùng cần thiết đối với các cá nhân, tổ chức khi tham gia vào các giao dịch vay vốn, mua bán tài sản có bảo đảm nhằm tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản và tín dụng năm 2021 đang có nhiều biến động, sự ra đời của Nghị định 21 được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý minh bạch và an toàn hơn.