Trong đời sống pháp lý tại Việt Nam, cụm từ "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" đã trở thành cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, mẫu Giấy chứng nhận này đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường thống nhất áp dụng trên phạm vi cả nước từ ngày 10/12/2009.

Một trong những vấn đề nhức nhối và phức tạp nhất hiện nay (tháng 04/2021) chính là việc xử lý các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay chưa được cấp Sổ đỏ. Câu hỏi đặt ra là: Khi nào người mua được đứng tên trực tiếp trên Sổ đỏ lần đầu, và khi nào buộc phải cấp cho chủ cũ rồi mới làm thủ tục sang tên? Câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào mốc thời gian thực hiện giao dịch.

1. Giao dịch chuyển nhượng thực hiện trước ngày 01/01/2008

Đây là mốc thời gian quan trọng nhất và có chính sách nới lỏng nhất nhằm giải quyết các tồn tại lịch sử. Căn cứ theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai), trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/01/2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì:

• Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền có công chứng hoặc chứng thực.

Kết luận: Ở trường hợp này, người mua sẽ được đứng tên trực tiếp trên Sổ đỏ lần đầu nếu đủ điều kiện cấp sổ theo quy định chung.

2. Giao dịch từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014

Đối với giai đoạn này, pháp luật bắt đầu siết chặt quản lý hơn. Việc chuyển nhượng bằng giấy tay chỉ được xem xét cấp sổ trực tiếp nếu người đang sử dụng đất có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp lần đầu, quy trình sẽ diễn ra như sau:

• Nếu không có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định, việc chuyển nhượng bằng giấy tay trong giai đoạn này không được pháp luật công nhận về mặt hiệu lực chuyển quyền trực tiếp.
• Do đó, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ (người chuyển nhượng). Sau khi chủ cũ đã có Sổ đỏ, hai bên mới có thể thực hiện thủ tục sang tên (chuyển nhượng) theo đúng trình tự pháp luật.

Đây là tình huống tiềm ẩn rủi ro cao, bởi nếu chủ cũ không hợp tác, đòi thêm tiền hoặc đã qua đời, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình.

3. Giao dịch từ ngày 01/07/2014 trở về sau

Kể từ thời điểm Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực (01/07/2014), điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất đã được quy định cực kỳ nghiêm ngặt tại khoản 1 Điều 188. Theo đó, đất phải có Giấy chứng nhận mới được phép chuyển nhượng, tặng cho.

Mọi giao dịch mua bán đất chưa có sổ bằng giấy viết tay sau ngày 01/07/2014 đều bị coi là vô hiệu về mặt pháp lý. Trong trường hợp này, nếu làm thủ tục cấp sổ lần đầu, người được cấp chắc chắn là chủ cũ. Người mua chỉ có thể hy vọng vào sự tự nguyện phối hợp của chủ cũ để làm thủ tục sang tên sau đó.

Lời khuyên cho người mua đất giấy tay

Để giảm thiểu rủi ro khi rơi vào trường hợp buộc phải cấp Sổ đỏ cho chủ cũ, người mua cần lưu ý:

- Yêu cầu chủ cũ lập văn bản cam kết (có người làm chứng hoặc công chứng chữ ký) về việc sẽ phối hợp sang tên ngay sau khi được cấp sổ.

- Giữ kỹ các bằng chứng về việc giao nhận tiền và quá trình sử dụng đất liên tục, không tranh chấp.

- Chủ động liên hệ với UBND cấp xã để nắm bắt thông tin về kế hoạch đo đạc, cấp sổ tại địa phương.

Việc hiểu rõ các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn là vô cùng cần thiết để bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp của mỗi cá nhân trong các giao dịch bất động sản.