Trong bối cảnh các dự án hạ tầng giao thông và đô thị đang được đẩy mạnh triển khai vào đầu năm 2026, vấn đề bồi thường và tái định cư luôn là tâm điểm chú ý của người dân. Một trong những chính sách mang tính đột phá, bảo vệ tối đa quyền lợi của người có đất bị thu hồi chính là cơ chế tái định cư tại chỗ thông qua hình thức hoán đổi vị trí đất.

Vậy, trường hợp nào người dân bị thu hồi đất sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cho phần diện tích còn lại? Hãy cùng chuyên gia pháp lý của chúng tôi phân tích chi tiết dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

An cư lạc nghiệp ngay trên mảnh đất cũ nhờ chính sách tái định cư tại chỗ (ảnh minh họa)

1. Tái định cư tại chỗ bằng hình thức hoán đổi vị trí: Quyền lợi sát sườn

Theo quy định tại khoản 3 Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, khi Nhà nước thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi hoặc hạ tầng kỹ thuật/xã hội mà phải thu hồi đất ở, người dân có một lựa chọn rất đặc biệt.

Thay vì phải di chuyển đến một khu tái định cư xa lạ, nếu thửa đất của bạn vẫn còn diện tích đất nông nghiệp phía sau, bạn có thể đề đạt nguyện vọng tái định cư tại chỗ. Cụ thể, Nhà nước sẽ cho phép bạn hoán đổi vị trí đất ở bị thu hồi (thường là phần mặt tiền) về phía sau, trên chính phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của mình.

Trích dẫn Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP:

"3. Trường hợp thực hiện các dự án... phải thu hồi đất ở trong thửa đất có nhà ở mà người có đất thu hồi có nhu cầu tái định cư tại chỗ thông qua hoán đổi vị trí đất ở về phía sau trong phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất sau thu hồi thì việc bố trí tái định cư trong trường hợp này được thực hiện như sau:

a) Bố trí tái định cư tại chỗ bằng hình thức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai;

b) Miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở khi bố trí tái định cư quy định tại điểm a khoản này bằng diện tích đất ở thu hồi trong trường hợp người có đất thu hồi đồng ý phương án bồi thường về đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất bị thu hồi."

2. Điều kiện để được miễn 100% tiền sử dụng đất

Đây là phần quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý để không mất đi quyền lợi của mình. Để được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích cho phần đất phía sau, bạn phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

• Thứ nhất: Có nhu cầu tái định cư tại chỗ và thửa đất còn diện tích đất nông nghiệp đủ để bố trí.
• Thứ hai: Phần diện tích chuyển mục đích phải nằm trong hạn mức giao đất ở tại địa phương (theo khoản 2 Điều 195 hoặc khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024).
• Thứ ba (Cực kỳ quan trọng): Bạn phải đồng ý phương án bồi thường về đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất ở bị thu hồi phía trước.

Nói một cách dễ hiểu: Thay vì nhận tiền bồi thường theo giá đất ở cho phần mặt tiền bị mất, bạn chấp nhận nhận bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Đổi lại, Nhà nước sẽ cho bạn chuyển mục đích một diện tích tương ứng ở phía sau sang đất ở mà không thu một đồng tiền sử dụng đất nào.

Sơ đồ minh họa việc hoán đổi vị trí đất ở về phía sau để tái định cư tại chỗ (ảnh minh họa)

3. Ví dụ thực tế để dễ hình dung

Giả sử gia đình ông A có thửa đất 500m2, trong đó có 100m2 đất ở mặt đường và 400m2 đất nông nghiệp phía sau. Nhà nước thu hồi 100m2 đất ở để mở rộng đường.

Kịch bản 1: Ông A nhận bồi thường 100m2 đất ở theo giá thị trường. Sau đó ông tự xin chuyển mục đích 100m2 đất nông nghiệp phía sau sang đất ở. Lúc này, ông A phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định thông thường.

Kịch bản 2 (Áp dụng Điều 24): Ông A đồng ý nhận bồi thường 100m2 đất ở đó theo giá đất nông nghiệp. Đổi lại, ông được phép chuyển 100m2 đất nông nghiệp phía sau thành đất ở và được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất. Đây thường là phương án có lợi hơn rất nhiều nếu giá đất ở tại khu vực đó đang tăng cao.

4. Lời khuyên từ chuyên gia

Chính sách này không chỉ giúp người dân giữ được mảnh đất gắn bó lâu đời mà còn giảm bớt gánh nặng tài chính cực lớn khi phải tạo lập chỗ ở mới. Tuy nhiên, trước khi ký vào biên bản đồng ý phương án bồi thường, người dân cần:

1. Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương xem phần đất còn lại có phù hợp để làm đất ở hay không.
2. So sánh giá trị giữa việc nhận bồi thường đất ở (giá cao) và việc được miễn tiền sử dụng đất (tiết kiệm chi phí chuyển mục đích) để chọn phương án tối ưu nhất.
3. Liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường cấp huyện để được hướng dẫn thủ tục hoán đổi vị trí và chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về quyền lợi miễn tiền sử dụng đất khi tái định cư tại chỗ. Nếu quý khách còn thắc mắc về các quy định bồi thường đất đai năm 2026, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ.