Ngày 20/12/2011, UBND Thành phố Hà Nội đã ký ban hành Quyết định 40/2011/QĐ-UBND. Đây là một bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng lâu nay trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất vườn ao trong các khu dân cư trên địa bàn Thủ đô.

Đối tượng và phạm vi áp dụng: Ai được hưởng lợi?

Theo quy định mới, đối tượng được phép làm thủ tục chuyển đổi là các hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Tuy nhiên, pháp luật cũng loại trừ một số trường hợp không được áp dụng quy định này bao gồm:

• Đất nông nghiệp do UBND cấp xã, các Hợp tác xã hoặc tổ chức khác đang quản lý.
• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
• Quỹ đất 5%, 10% giao cho hộ gia đình, cá nhân làm kinh tế vườn.

Điều kiện 'cần và đủ' để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để được cơ quan chức năng chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện khắt khe sau:

1. Về pháp lý: Phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 49 hoặc có giấy tờ hợp lệ theo Điều 50 của Luật Đất đai 2003.
2. Về chấp hành pháp luật: Không có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai từ thời điểm bắt đầu sử dụng. Đặc biệt, không được lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè.
3. Về quy hoạch: Diện tích đất xin chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị/nông thôn đã được phê duyệt.

Nghĩa vụ tài chính: Tính toán mức nộp tiền sử dụng đất như thế nào?

Một trong những nội dung được người dân quan tâm nhất chính là mức tiền phải nộp khi chuyển đổi. Quyết định 40/2011/QĐ-UBND quy định rõ:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao liền kề sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;"

Đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư, mức thu sẽ bằng 100% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đây là quy định dựa trên tinh thần của Nghị định 198/2004/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi bổ sung như Nghị định 120/2010/NĐ-CP.

Trình tự thực hiện thủ tục tại địa phương

Người dân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận nhu cầu và niêm yết công khai tại trụ sở. Sau đó, hồ sơ sẽ được chuyển lên Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để thẩm định và trình UBND quận, huyện, thị xã ra quyết định cuối cùng.

Quyết định này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, thay thế cho Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND trước đây, hứa hẹn sẽ tạo ra một hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho người dân Thủ đô trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở của mình.