Việc chuyển nhượng dự án bất động sản từ lâu đã được coi là một quy trình phức tạp với nhiều rào cản hành chính. Tuy nhiên, với sự ra đời của Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thị trường kỳ vọng sẽ có một luồng sinh khí mới nhờ những cải cách mạnh mẽ về thủ tục pháp lý.

1. Đa dạng hóa cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Không còn cảnh "xếp hàng" tại UBND tỉnh

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất nhằm giảm tải áp lực hành chính là việc bổ sung cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Thay vì chỉ có một lựa chọn duy nhất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như trước đây, khoản 2 Điều 10 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã mở rộng thẩm quyền cho Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (thường là Sở Xây dựng) nếu được UBND tỉnh ủy quyền.

Điều này giúp doanh nghiệp có thêm sự linh hoạt, rút ngắn thời gian chờ đợi và tạo cơ chế "một cửa" chuyên sâu hơn trong lĩnh vực bất động sản.

2. Chuẩn hóa danh mục hồ sơ: Minh bạch và chi tiết hơn

Kể từ ngày 01/8/2024, danh mục hồ sơ chuyển nhượng dự án đã được quy định rất cụ thể tại Điều 10 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý các loại giấy tờ mới như:

• Văn bản đề nghị theo mẫu mới tại Phụ lục XII.
• Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư.
• Các giấy tờ về đất đai (Quyết định giao đất, cho thuê đất, biên bản bàn giao thực địa).
• Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế.

Việc minh bạch hóa các loại giấy tờ giúp loại bỏ tình trạng "giấy phép con" hoặc các yêu cầu bổ sung hồ sơ không có căn cứ từ phía cơ quan thực thi.

3. Chấp nhận bản sao điện tử: Bước tiến lớn trong chuyển đổi số

Thay vì phải mang theo hàng xấp hồ sơ bản chính để đối chiếu hoặc tốn chi phí công chứng, Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã chính thức cho phép sử dụng bản sao điện tử có giá trị pháp lý. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với xu thế Chính phủ điện tử.

Theo đó, doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ qua môi trường mạng, giúp tiết kiệm đáng kể chi phí in ấn, đi lại và lưu trữ.

4. Gấp đôi thời gian hỗ trợ thủ tục: Thêm dư địa cho doanh nghiệp

Nếu như trước đây tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các bên chỉ có 30 ngày để hoàn tất ký kết hợp đồng và bàn giao dự án, thì nay thời hạn này đã được kéo dài lên 60 ngày.

Sự thay đổi này cho thấy sự thấu hiểu của cơ quan soạn thảo đối với thực tế giao dịch. Việc chuyển nhượng một dự án BĐS quy mô lớn đòi hỏi thời gian kiểm kê, rà soát pháp lý và tài chính kỹ lưỡng, 60 ngày là khoảng thời gian hợp lý để các bên thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình.

5. Siết chặt an ninh quốc phòng đối với dự án có yếu tố nước ngoài

Một điểm mới mang tính bảo vệ chủ quyền và an ninh quốc gia là quy định lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. Cụ thể:

Đối với dự án nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, có dự án hoặc phần dự án BĐS chuyển nhượng tại các khu vực là đảo; xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển và khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, UBND tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

Quy định này đảm bảo rằng việc phát triển kinh tế luôn đi đôi với việc giữ vững an ninh, trật tự xã hội tại các khu vực trọng yếu.

Lời khuyên từ chuyên gia: Các doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại tình trạng pháp lý của dự án và chuẩn bị hồ sơ theo đúng mẫu mới để tận dụng tối đa những ưu đãi về thủ tục mà Nghị định 96/2024/NĐ-CP mang lại.