Trong bối cảnh các chính sách về đất đai đang có những thay đổi mạnh mẽ vào đầu năm 2026, việc nắm vững các quy định về ưu đãi tài chính là yếu tố sống còn đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, không ít đơn vị vì thiếu sát sao trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến việc bị truy thu số tiền khổng lồ. Theo quy định mới nhất, nếu doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện ưu đãi hoặc sử dụng đất sai mục đích, việc phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm là điều khó tránh khỏi.

Doanh nghiệp cần thận trọng với các điều kiện ưu đãi thuế đất (ảnh minh họa)

Quy định nghiêm ngặt về việc hoàn trả tiền thuê đất khi vi phạm

Bước sang năm 2026, các cơ quan quản lý nhà nước đang thắt chặt việc giám sát hậu kiểm đối với các dự án được hưởng ưu đãi về đất đai. Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP), các trường hợp sau đây sẽ bị thu hồi số tiền ưu đãi:

• Không đáp ứng điều kiện ưu đãi: Người sử dụng đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất nhưng qua thanh tra, kiểm tra, cơ quan chức năng phát hiện thực tế không đáp ứng các tiêu chuẩn, điều kiện để được hưởng mức ưu đãi đó.
• Sử dụng đất sai mục đích: Đây là lỗi phổ biến nhất khi doanh nghiệp tự ý chuyển đổi công năng sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất ban đầu (trừ trường hợp bị thu hồi đất theo quy định).
• Tự nguyện đề nghị chấm dứt ưu đãi: Người sử dụng đất chủ động báo cáo cơ quan nhà nước về việc không còn đủ điều kiện và đề nghị không áp dụng ưu đãi.

Việc thu hồi này không chỉ đơn thuần là nộp lại số tiền gốc mà còn đi kèm với các khoản tài chính bổ sung đáng kể, gây áp lực lớn lên dòng tiền và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Cách tính số tiền phải hoàn trả và gánh nặng tiền chậm nộp

Pháp luật hiện hành quy định rất rõ ràng về phương thức xác định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này để đảm bảo tính răn đe. Cụ thể, số tiền phải thu hồi được tính dựa trên giá đất tại Bảng giá đất ở thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính. Đáng chú ý, doanh nghiệp còn phải nộp thêm một khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

6. ... Số tiền sử dụng đất được miễn, giảm phải thu hồi được tính theo giá đất tại Bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất cộng (+) với khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

Sử dụng đất đúng mục đích là yêu cầu tiên quyết để giữ vững ưu đãi (ảnh minh họa)

Thời gian tính tiền chậm nộp được xác định từ thời điểm bắt đầu được hưởng miễn, giảm cho đến khi có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đồng nghĩa với việc nếu vi phạm kéo dài nhiều năm, số tiền chậm nộp có thể lên tới con số rất lớn, đôi khi vượt quá cả số tiền gốc được miễn giảm ban đầu. Đây thực sự là một "quả bom nổ chậm" đối với những doanh nghiệp lơ là trong công tác quản lý hồ sơ pháp lý đất đai.

Trường hợp ngoại lệ: Khi nào doanh nghiệp không phải hoàn trả?

Mặc dù quy định rất khắt khe, nhưng pháp luật cũng dành ra những khoảng mở công bằng cho doanh nghiệp để bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Theo hướng dẫn từ cơ quan Thuế và các quy định tại Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ không phải hoàn trả số tiền đã được miễn, giảm nếu việc ưu đãi đó xuất phát từ yếu tố địa bàn đầu tư.

Cụ thể, nếu sau khi doanh nghiệp đã được hưởng ưu đãi mà Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư bị thay đổi do chính sách vĩ mô (ví dụ: địa phương đó không còn thuộc diện vùng kinh tế khó khăn), doanh nghiệp vẫn được giữ nguyên quyền lợi đã xác định đúng quy định trước đó cho thời gian còn lại của dự án. Đây là một điểm tựa pháp lý quan trọng giúp các nhà đầu tư yên tâm khi thực hiện các dự án dài hạn, tránh được những rủi ro từ việc thay đổi chính sách khách quan.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý cho doanh nghiệp năm 2026

Để tránh rơi vào tình trạng "tiền mất tật mang", các doanh nghiệp cần thực hiện rà soát định kỳ hiện trạng sử dụng đất và các điều kiện đi kèm trong hồ sơ hưởng ưu đãi. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí mà còn xây dựng uy tín vững chắc với các cơ quan quản lý nhà nước.

Nếu có bất kỳ sự thay đổi nào về mục đích sử dụng hoặc quy mô dự án, doanh nghiệp nên chủ động tham vấn ý kiến từ các chuyên gia hoặc cơ quan Thuế địa phương để có phương án điều chỉnh kịp thời. Việc chủ động khai báo và điều chỉnh nghĩa vụ tài chính luôn mang lại lợi ích lớn hơn so với việc chờ đợi cơ quan chức năng phát hiện và áp dụng các biện pháp truy thu kèm tiền phạt chậm nộp.