Từ ngày 15/8/2025, quy trình định giá đất tại Việt Nam sẽ có những điều chỉnh quan trọng theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến các cơ quan quản lý mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất và tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Bước ngoặt mới trong công tác định giá đất năm 2025

Việc ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về đất đai. Văn bản này tập trung sửa đổi, bổ sung các quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn và đảm bảo giá đất sát với giá thị trường.

Theo các chuyên gia pháp lý, việc điều chỉnh các phương pháp định giá là cần thiết để phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai 2024, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang nỗ lực xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai tập trung và hiện đại.

4 phương pháp định giá đất được "làm mới"

Cụ thể, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất cốt lõi bao gồm:

• Phương pháp so sánh: Quy định chi tiết tại Điều 4.
• Phương pháp thu nhập: Được điều chỉnh tại Điều 5.
• Phương pháp thặng dư: Sửa đổi tại Điều 6.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Quy định tại Điều 7.

Mỗi phương pháp đều được tinh chỉnh về trình tự thực hiện và cách thức thu thập dữ liệu đầu vào để đảm bảo tính chính xác cao nhất.

Cận cảnh thay đổi trong phương pháp so sánh

Đáng chú ý nhất là những thay đổi trong phương pháp so sánh. Thông tin đầu vào hiện nay yêu cầu phải là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường hoặc giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

Nguồn dữ liệu để định giá cũng được mở rộng và chuẩn hóa, bao gồm:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá.
• Thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
• Dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp uy tín.
• Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát thực tế.

Trên cơ sở này, tổ chức định giá sẽ xác định "giá mặt bằng chung" – được tính bằng bình quân số học của các giá đất thu thập được – để làm căn cứ so sánh.

Thứ tự ưu tiên khi lựa chọn thửa đất so sánh

Việc lựa chọn thửa đất để so sánh không còn mang tính cảm tính mà phải tuân thủ thứ tự ưu tiên nghiêm ngặt:

1. Ưu tiên thửa đất có khoảng cách gần nhất (không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã).
2. Có sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
3. Thông tin giao dịch gần nhất với thời điểm định giá.

Trường hợp thông tin được hình thành trước ngày 01/8/2024, tổ chức định giá được phép lựa chọn thông tin phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương mà không nhất thiết phải tuân theo thứ tự ưu tiên cứng nhắc, nhằm đảm bảo tính linh hoạt và sát thực.

Lời khuyên từ chuyên gia: Người dân và các nhà đầu tư cần chủ động cập nhật các quy định mới này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch đất đai cũng như khi thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.