Trong giao dịch mua bán bất động sản, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là bước then chốt để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp bên bán sau khi nhận đủ tiền đã "chây ì" không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), gây khó khăn cho bên mua trong việc sang tên Sổ đỏ. Vậy trong bối cảnh pháp luật năm 2022, người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

1. Ai là người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 và khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012), thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại thu nhập chịu thuế. Nguyên tắc chung của pháp luật thuế là người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

"Điều 2. Đối tượng nộp thuế 1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam."

Như vậy, về mặt pháp lý, bên bán (bên chuyển nhượng) là chủ thể phát sinh thu nhập nên phải có trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, tại điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, pháp luật cũng cho phép các bên tự thỏa thuận về người nộp thuế trong hợp đồng chuyển nhượng.

2. Không nộp thuế TNCN, bên mua có được cấp Sổ đỏ?

Theo quy định về thủ tục đăng ký đất đai tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một trong những điều kiện bắt buộc để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký biến động (sang tên) và cấp Giấy chứng nhận mới là các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ này bao gồm thuế TNCN, lệ phí trước bạ và các loại phí, lệ phí khác (nếu có).

Nếu bên bán không nộp thuế TNCN và trong hồ sơ địa chính thiếu chứng từ xác nhận đã nộp thuế vào ngân sách nhà nước, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng hồ sơ và yêu cầu bổ sung. Do đó, nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này, bên mua sẽ không thể hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ đứng tên mình.

3. Giải pháp pháp lý cho bên mua khi bên bán không hợp tác

Tùy vào nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, bên mua có thể áp dụng các phương án sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thay

Nếu hợp đồng quy định bên bán tự nộp thuế nhưng họ cố tình không thực hiện, bên mua có thể:

• Thỏa thuận nộp thay: Để đẩy nhanh tiến độ cấp Sổ đỏ, bên mua có thể chủ động nộp khoản thuế này vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cần lập văn bản thỏa thuận hoặc yêu cầu bên bán ủy quyền nộp thay để có căn cứ đòi lại tiền sau này.
• Khởi kiện ra Tòa án: Nếu bên bán không trả lại tiền nộp thay hoặc kiên quyết không nộp thuế, bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bên bán cư trú để yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng và bồi thường thiệt hại phát sinh do chậm trễ thủ tục.

Trường hợp 2: Hợp đồng quy định bên mua nộp thuế (Giá net)

Trong trường hợp này, bên mua đã cam kết nộp thay thuế TNCN cho bên bán. Bên mua cần chủ động thực hiện kê khai và nộp thuế theo đúng thời hạn quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP để tránh bị phạt chậm nộp và đảm bảo hồ sơ sang tên được thông suốt.

4. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để tránh rơi vào tình huống "tiền mất tật mang", khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên mua nên lưu ý:

1. Giữ lại một phần tiền thanh toán: Chỉ thanh toán nốt số tiền cuối cùng sau khi bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc sau khi đã nhận được Sổ đỏ đứng tên mình.
2. Quy định rõ trong hợp đồng: Ghi cụ thể thời hạn nộp thuế và trách nhiệm bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ tài chính.
3. Kiểm tra kỹ hồ sơ: Đảm bảo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và điều kiện chuyển nhượng là hợp pháp trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Việc nắm vững các quy định pháp luật về thuế và đất đai không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn giúp quá trình giao dịch diễn ra an toàn, đúng pháp luật.