Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà luôn là vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm. Ngày 25/06/2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chính thức ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Đây được xem là một bước tiến đột phá, thiết lập cơ chế bảo vệ pháp lý vững chắc cho khách hàng khi tham gia mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định mới nhất tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, khi chủ đầu tư dự án bất động sản muốn bán hoặc cho thuê mua nhà ở chưa hoàn thành, họ bắt buộc phải có sự đồng hành của một ngân hàng thương mại. Ngân hàng này sẽ đứng ra cam kết với người mua rằng: Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền ứng trước và các khoản phí khác cho khách hàng.

Quy định này cụ thể hóa tinh thần của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhằm loại bỏ tình trạng dự án "treo" hoặc chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người dân mà không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà.

Điều kiện khắt khe đối với ngân hàng và chủ đầu tư

Không phải ngân hàng nào cũng được phép thực hiện nghiệp vụ này. Thông tư 07/2015/TT-NHNN đặt ra các tiêu chuẩn rất cụ thể:

• Năng lực ngân hàng: Ngân hàng thương mại phải được Ngân hàng Nhà nước cấp phép hoạt động bảo lãnh ngân hàng trong Giấy phép thành lập.
• Tính pháp lý của dự án: Nhà ở phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
• Nghĩa vụ hoàn trả: Trong hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng phải ghi rõ điều khoản chủ đầu tư hoàn lại tiền nếu vi phạm tiến độ.

Thời hạn và hình thức của cam kết bảo lãnh

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người mua nhà cần lưu ý là thời hạn hiệu lực của bảo lãnh. Tại điểm e khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định:

Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Về hình thức, bảo lãnh phải được lập thành thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh này cho khách hàng ngay khi ký kết hợp đồng mua bán.

Lời khuyên cho người mua nhà trong giai đoạn mới

Với việc Thông tư 07/2015/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 09/08/2015, người mua nhà đã có trong tay một công cụ pháp lý mạnh mẽ. Tuy nhiên, để tự bảo vệ mình, khách hàng nên:

1. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận của ngân hàng về việc dự án đã được bảo lãnh.
2. Đọc kỹ các điều khoản về tiến độ bàn giao và trách nhiệm tài chính trong hợp đồng.
3. Kiểm tra danh sách các ngân hàng đủ năng lực bảo lãnh do Ngân hàng Nhà nước công bố.

Việc thực thi nghiêm túc các quy định về bảo lãnh không chỉ bảo vệ túi tiền của người dân mà còn giúp thanh lọc thị trường, chỉ những chủ đầu tư có năng lực thực sự mới có thể tồn tại và phát triển bền vững.