Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 đang chứng kiến những đợt 'sốt đất' cục bộ tại nhiều địa phương, dư luận đổ dồn sự chú ý vào việc các tỉnh, thành phố đồng loạt ban hành Bảng giá đất mới. Nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng Bảng giá đất chính là 'ngòi nổ' trực tiếp đẩy giá nhà đất trên thị trường lên một tầm cao mới. Tuy nhiên, để hiểu đúng bản chất vấn đề, cần có cái nhìn tách bạch giữa các quy định pháp lý và quy luật vận động của thị trường.

Phân biệt Bảng giá đất và Giá đất thị trường: Hai khái niệm thường bị đánh đồng

Để không bị cuốn vào những thông tin gây nhiễu, người dân cần phân biệt rõ hai khái niệm hoàn toàn khác nhau nhưng lại có mối liên hệ mật thiết này. Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên khung giá đất của Chính phủ (hiện nay là Nghị định 96/2019/NĐ-CP).

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất chỉ được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp cụ thể sau:

"a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê."

Ngược lại, giá đất thị trường lại vận hành theo quy luật cung - cầu. Đây là mức giá được hình thành qua các giao dịch thực tế giữa người mua và người bán, chịu ảnh hưởng bởi vị trí, hạ tầng, quy hoạch và cả tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư. Trong thực tế, giá thị trường thường cao hơn gấp nhiều lần so với Bảng giá đất của Nhà nước.

Tác động của Bảng giá đất mới giai đoạn 2020 - 2025 đến giá thành nhà ở

Thực hiện theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP, hầu hết các địa phương đã điều chỉnh Bảng giá đất tăng trung bình từ 15 - 20%. Việc tăng này chắc chắn có tác động đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo phân tích từ Bộ Xây dựng, chi phí về đất thường chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định trong tổng mức đầu tư dự án. Việc Bảng giá đất tăng 15-20% thực tế chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5% đến 5%. Đây là mức tăng không quá đột biến nếu so với đà tăng giá phi mã của thị trường trong thời gian qua.

Đối với các dự án thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu, giá đất được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm đó. Khi đó, Bảng giá đất chỉ đóng vai trò là căn cứ gián tiếp để xác định giá khởi điểm, không phải là yếu tố quyết định duy nhất đến giá bán cuối cùng của sản phẩm bất động sản.

Nguyên nhân thực sự đằng sau những cơn 'sốt đất' năm 2021

Nếu Bảng giá đất không phải là nguyên nhân chính, vậy tại sao giá nhà đất vẫn tăng cao? Các chuyên gia pháp lý và kinh tế chỉ ra rằng, có 3 yếu tố then chốt đang chi phối thị trường hiện nay:

• Sự khan hiếm nguồn cung: Các rào cản về thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra hàng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà đất của người dân vẫn rất lớn.
• Hạ tầng phát triển: Thông tin về các dự án cao tốc, sân bay, quy hoạch đô thị mới luôn là cái cớ hoàn hảo để đẩy giá đất lên cao.
• Tâm lý đầu cơ và 'thổi giá': Không thể phủ nhận vai trò của các đội nhóm môi giới, đầu cơ thực hiện các chiêu trò tạo sóng ảo, đẩy giá nhằm trục lợi từ những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Lời khuyên cho người dân: Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động như hiện nay, việc tìm hiểu kỹ các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn là vô cùng cần thiết. Người mua cần tỉnh táo trước các thông tin 'thổi giá' dựa trên việc tăng Bảng giá đất để tránh mua phải bất động sản với giá ảo, vượt quá giá trị thực tế.

Nếu quý khách hàng cần tư vấn chi tiết hơn về các quy định pháp luật đất đai hoặc cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, vui lòng liên hệ với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.