Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, nhất là đối với những trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt trong cách tính tiền sử dụng đất từ ngày 06/11/2025.

Điểm mới về cách tính tiền sử dụng đất cho đất giao không đúng thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, các trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất thường nằm ở nghĩa vụ tài chính. Nghị định 291/2025/NĐ-CP đã cụ thể hóa cách tính này để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi cho người dân.

Công thức tính tiền sử dụng đất cụ thể từ 06/11/2025

Thay vì những quy định có phần chung chung trước đây, quy định mới đã đưa ra các kịch bản tính toán rất chi tiết:

1. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024 nhưng không có chứng từ nộp tiền, số tiền phải nộp được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận × Giá đất ở tại Bảng giá đất × 70%

Việc áp dụng tỷ lệ 70% giá đất ở tại Bảng giá đất được xem là một nỗ lực nhằm tháo gỡ khó khăn tài chính cho những người dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng thiếu hụt giấy tờ do yếu tố lịch sử.

2. Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất một phần

Đây là điểm mới rất đáng chú ý. Nếu người dân đã nộp tiền nhưng chưa đủ, số tiền đã nộp sẽ được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại thời điểm đó. Phần diện tích còn lại sẽ phải nộp tiền theo công thức nêu trên (70% giá đất hiện hành).

So sánh quy định cũ và mới: Người dân được lợi gì?

Trước đây, tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính toán cho các trường hợp này còn khá phức tạp và chưa có tỷ lệ % cố định rõ ràng cho trường hợp không có giấy tờ. Việc bổ sung công thức 70% tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP giúp người dân dễ dàng tự tính toán và chuẩn bị tài chính.

Ngoài ra, đối với phần diện tích vượt hạn mức hoặc được công nhận thêm vào mục đích đất ở, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại Bảng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.

Lời khuyên pháp lý: Người dân đang sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền nên rà soát lại toàn bộ giấy tờ, chứng từ nộp tiền (nếu có) và chuẩn bị hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận ngay khi quy định mới có hiệu lực để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.