Việc xác định giá tính thuế Giá trị gia tăng (GTGT) trong hoạt động kinh doanh bất động sản luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Để tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2022/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung nhiều quy định quan trọng tại Nghị định 209/2013/NĐ-CP.

Công thức xác định giá tính thuế GTGT mới nhất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi), giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Chi tiết các trường hợp xác định giá đất được trừ

Tùy vào nguồn gốc đất và hình thức đầu tư, giá đất được trừ sẽ được xác định cụ thể như sau:

• Đất được Nhà nước giao đầu tư hạ tầng: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
• Đất trúng đấu giá: Giá đất được trừ chính là giá trúng đấu giá thực tế.
• Thuê đất xây dựng hạ tầng để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách cùng với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt.

Bước ngoặt về khấu trừ thuế cơ sở hạ tầng

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Nghị định 49/2022/NĐ-CP là quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân. Trước đây, giá đất được trừ bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng, dẫn đến việc doanh nghiệp không được khấu trừ thuế GTGT đầu vào của phần hạ tầng này.

Hiện nay, giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Điều này cho phép các cơ sở kinh doanh được kê khai và khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Lời khuyên cho doanh nghiệp và nhà đầu tư

Quy định này đã chính thức có hiệu lực từ ngày 12/9/2022. Các doanh nghiệp cần rà soát kỹ các hợp đồng chuyển nhượng và chứng từ bồi thường để đảm bảo việc kê khai thuế chính xác, tối ưu hóa được số thuế được khấu trừ theo đúng quy định pháp luật.

Việc nắm vững các thay đổi tại Nghị định 49/2022/NĐ-CP không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn là chìa khóa để quản lý dòng tiền hiệu quả trong các dự án bất động sản quy mô lớn.