Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lớn về chính sách thuế. Trong nỗ lực nhằm minh bạch hóa các giao dịch và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất thay đổi căn bản cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Thay vì áp dụng một mức thuế khoán trên tổng giá trị giao dịch như hiện nay, phương án mới hướng tới việc đánh thuế trực tiếp trên phần lợi nhuận mà người bán thu được.

Đề xuất tính thuế 20% trên chênh lệch địa ốc: Bước đi mạnh mẽ chống đầu cơ

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (thay thế), cơ quan soạn thảo đề xuất áp dụng thuế suất 20% đối với phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn của bất động sản. Đây là cách tính tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp, đảm bảo nguyên tắc "có thu nhập mới nộp thuế".

Cụ thể, công thức xác định thuế thu nhập cá nhân dự kiến sẽ là:

Thuế phải nộp = (Giá bán - Giá mua - Chi phí hợp lý liên quan) x Thuế suất 20%

Trong trường hợp cá nhân không xác định được giá mua hoặc các chi phí liên quan, dự thảo cũng đưa ra phương án dự phòng dựa trên thời gian nắm giữ tài sản. Thời gian nắm giữ càng lâu, mức thuế suất trên giá bán càng giảm dần, nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn:

• Dưới 2 năm: Thuế suất 10% trên giá bán.
• Từ 2 năm đến dưới 5 năm: Thuế suất 6% trên giá bán.
• Từ 5 năm đến dưới 10 năm: Thuế suất 4% trên giá bán.
• Từ 10 năm trở lên: Thuế suất 2% trên giá bán (tương đương mức hiện hành).

Kinh nghiệm quốc tế: Các quốc gia "siết" đầu cơ như thế nào?

Theo Bộ Tài chính, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản không phải là điều mới mẻ trên thế giới. Nhiều quốc gia đã áp dụng các mức thuế rất cao đối với các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn.

Tại Đức, thu nhập từ bất động sản có thể bị đánh thuế từ 14% đến 42%. Tuy nhiên, nếu cá nhân sở hữu trên 10 năm, họ sẽ được miễn loại thuế này. Trong khi đó, Singapore áp dụng mức thuế cực kỳ nghiêm khắc: nếu bán lại bất động sản ngay trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá có thể bị đánh thuế tới 100%.

Tại Mỹ, bang California áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, dao động từ 14% đến 24% nếu bán trong vòng 5 năm đầu. Những con số này cho thấy xu hướng chung của thế giới là bảo vệ người mua có nhu cầu thực và hạn chế tối đa việc lướt sóng gây nhiễu loạn giá đất.

Quy định hiện hành về thuế và phí nhà đất năm 2025

Trong khi chờ đợi dự thảo mới được thông qua, các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay vẫn thực hiện theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC. Các nghĩa vụ tài chính cơ bản bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (nhưng không thấp hơn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành).

2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Giá tính lệ phí được xác định dựa trên giá hợp đồng hoặc bảng giá đất tùy trường hợp cụ thể.

3. Các loại phí khác

Ngoài hai khoản chính nêu trên, người dân còn phải nộp phí thẩm định hồ sơ theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định riêng của từng địa phương.

Việc thay đổi cách tính thuế từ mức khoán 2% sang 20% trên lợi nhuận chắc chắn sẽ có tác động sâu rộng đến tâm lý nhà đầu tư. Tuy nhiên, về lâu dài, đây là công cụ cần thiết để đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực, giúp người dân có thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở hơn.