Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, tình trạng "quy hoạch chồng quy hoạch" luôn là bài toán hóc búa gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn người sử dụng đất. Để tháo gỡ nút thắt này, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 06/2025/NQ-CP, đưa ra những hướng dẫn cụ thể nhằm xử lý các trường hợp mâu thuẫn giữa các quy hoạch, đảm bảo tính thống nhất và khơi thông nguồn lực đất đai.

Nỗi lo "quy hoạch chồng quy hoạch" và lời giải từ Nghị quyết 06/2025/NQ-CP

Sự mâu thuẫn giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành, hay giữa quy hoạch đô thị với quy hoạch quốc phòng, an ninh thường dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ, quyền lợi của người dân bị treo lơ lửng. Nghị quyết 06/2025/NQ-CP ra đời như một "chiếc phao cứu sinh", thiết lập nguyên tắc ưu tiên và quy trình phối hợp rõ ràng giữa các cấp chính quyền.

Theo đó, một trong những điểm đáng chú ý nhất là việc xác định thứ tự ưu tiên khi có sự vênh nhau giữa các loại hình quy hoạch. Điều này giúp các địa phương có căn cứ pháp lý vững chắc để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai mà không còn phải chờ đợi sự điều chỉnh phức tạp từ nhiều bộ ngành.

Các kịch bản xử lý cụ thể khi quy hoạch mâu thuẫn

Nghị quyết 06/2025/NQ-CP đã phân loại 5 kịch bản điển hình thường gặp trong thực tế để đưa ra hướng xử lý dứt điểm:

1. Dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất nhưng mâu thuẫn với quy hoạch ngành

Đối với các dự án đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị, nông thôn nhưng lại mâu thuẫn với các quy hoạch ngành khác, pháp luật ưu tiên thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất. Các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tiến hành dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

2. Xử lý đất quốc phòng, an ninh chưa có trong quy hoạch

Trong trường hợp cần thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh nhưng diện tích này chưa có trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an sẽ lấy ý kiến UBND cấp tỉnh. Nếu địa phương đồng ý, thủ tục thu hồi sẽ được tiến hành ngay. Trường hợp có sự khác biệt về quan điểm, Thủ tướng Chính phủ sẽ là người đưa ra quyết định cuối cùng.

"Việc xử lý mâu thuẫn quy hoạch phải dựa trên nguyên tắc đảm bảo lợi ích quốc gia, công cộng và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024."

3. Dự án kinh tế - xã hội lấn sân đất quốc phòng

Đối với các dự án kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng cần thu hồi đất quốc phòng, an ninh, quy trình lấy ý kiến giữa UBND tỉnh và các Bộ chuyên ngành được siết chặt. Nghị quyết nhấn mạnh vai trò chịu trách nhiệm của UBND tỉnh về tính chính xác của thông tin quy hoạch được duyệt trước ngày 01/8/2024.

Trách nhiệm cập nhật và rà soát quy hoạch

Không chỉ dừng lại ở việc xử lý tình huống, Nghị quyết 06/2025/NQ-CP còn yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện việc cập nhật các thay đổi này vào hệ thống quy hoạch quốc gia. Mọi trường hợp đất đã được xử lý thu hồi hoặc chuyển mục đích do mâu thuẫn quy hoạch đều phải được phản ánh chính xác trong các đợt rà soát, điều chỉnh quy hoạch định kỳ.

Việc thực thi nghiêm túc các hướng dẫn này không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản mà còn tạo niềm tin cho các nhà đầu tư khi triển khai các dự án có quy mô lớn, liên quan đến nhiều loại hình sử dụng đất khác nhau.

Hy vọng với những hướng dẫn mới nhất này, các địa phương sẽ sớm tháo gỡ được những vướng mắc tồn đọng, đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.