Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp không chỉ là bài toán về chỉnh trang đô thị mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi an cư của hàng nghìn hộ dân. Với sự ra đời của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, các quy định về thu hồi đất và bồi thường đã có những thay đổi quan trọng, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho cả nhà đầu tư và cư dân.

Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án cải tạo chung cư

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, việc thu hồi đất được phân định rõ rệt dựa trên phương thức lựa chọn chủ đầu tư:

• Trường hợp không thu hồi đất: Khi nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư đạt được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Đây là cơ chế khuyến khích sự đồng thuận giữa doanh nghiệp và người dân.
• Trường hợp phải thu hồi đất: Đối với các dự án lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu hoặc thông qua thỏa thuận tại Hội nghị nhà chung cư nhưng cần sự can thiệp của Nhà nước để giải phóng mặt bằng. Sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

"Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 17, 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP... sau khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất..."

Quy trình phê duyệt và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Một điểm mới đáng chú ý là quy định về lập và phê duyệt dự án tại Điều 20 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Chủ đầu tư bắt buộc phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, trình cơ quan chuyên môn thẩm định trước khi phê duyệt. Điều này đảm bảo tính minh bạch và khả thi của dự án trước khi triển khai thực tế.

Bên cạnh đó, nếu dự án có sự thay đổi về quy hoạch dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, chủ đầu tư phải hoàn thành các thủ tục về giá đất và nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 trước khi được bàn giao đất chính thức.

Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Căn cứ Điều 62 Luật Nhà ở 2023, có ba hình thức chính để triển khai dự án:

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn: Đây là hình thức phổ biến nhất, doanh nghiệp có thể góp vốn cùng chủ sở hữu để thực hiện phá dỡ và xây dựng lại.
2. Sử dụng ngân sách địa phương: Áp dụng đối với các chung cư thuộc tài sản công hoặc các trường hợp khẩn cấp do thiên tai, cháy nổ mà không lựa chọn được nhà đầu tư theo hình thức xã hội hóa.
3. Đầu tư công: Dành riêng cho các nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương quản lý.

Việc nắm rõ các quy định về thu hồi đất và hình thức đầu tư sẽ giúp cư dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời thúc đẩy tiến độ các dự án cải tạo chung cư cũ, hướng tới một không gian sống an toàn và hiện đại hơn.