Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố Toàn văn Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 (Dự thảo số 01) với nhiều điều chỉnh quan trọng liên quan trực tiếp đến công tác quản lý, phân loại đất đai, cơ chế thu hồi, bồi thường tái định cư cũng như tài chính đất đai. Dự thảo luật lần này đóng vai trò then chốt trong việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Sở hữu đất đai và phạm vi điều chỉnh trong Dự thảo mới

Theo nội dung Dự thảo, nguyên tắc nhất quán được khẳng định lại là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Phạm vi điều chỉnh của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bao quát toàn bộ các chế độ quản lý, sử dụng đất đai; quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân và người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.

So với khung pháp lý hiện hành tại Luật Đất đai 2024, Dự thảo tập trung làm rõ và đơn giản hóa hơn nữa các nhóm quy định nhằm tháo gỡ triệt để các vướng mắc thực tiễn phát sinh trong công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

3 nhóm đất chính và các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý đất đai

Về phân loại đất, Dự thảo tiếp tục duy trì cấu trúc phân chia tài nguyên đất đai thành 03 nhóm lớn bao gồm:

• Nhóm đất nông nghiệp: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối...
• Nhóm đất phi nông nghiệp: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị), đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp...
• Nhóm đất dự trữ phát triển: Đất chưa sử dụng và các quỹ đất được định hướng phục vụ mục tiêu phát triển dài hạn.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nghiêm cấm hàng loạt hành vi vi phạm nhằm nâng cao tính răn đe và bảo vệ tài nguyên đất quốc gia, bao gồm: hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất; thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai; cản trở việc thực hiện quyền hợp pháp của người sử dụng đất...

Đề xuất 02 phương án về thẩm quyền thu hồi đất và giao đất

Một trong những điểm nóng thu hút sự chú ý của dư luận và các chuyên gia pháp lý tại Điều 17 của Dự thảo là việc đưa ra 02 phương án lựa chọn về thẩm quyền quản lý nhà nước. Trong đó, các phương án tập trung làm rõ việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong việc:

1. Quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng.
2. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân.

Sự phân định rõ ràng về thẩm quyền được kỳ vọng sẽ hạn chế tối đa tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp.

Đăng ký đất đai, Bảng giá đất và thời điểm hiệu lực dự kiến

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 cũng quy định rất chi tiết về hệ thống tài chính đất đai, việc xây dựng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm nhằm bảo đảm nguyên tắc thị trường, minh bạch trong các giao dịch. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cũng sẽ được vận hành đồng bộ để người dân dễ dàng tra cứu, thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận.

Điều 98 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 quy định:
Luật này dự kiến có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2027. Kể từ ngày Luật này có hiệu lực, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 cùng các luật sửa đổi, bổ sung có liên quan sẽ hết hiệu lực thi hành, trừ các quy định chuyển tiếp được nêu rõ tại Luật này.

Việc nắm bắt kịp thời các quy định mới trong Dự thảo sẽ giúp người sử dụng đất cũng như các nhà đầu tư chủ động trong kế hoạch quản lý, sản xuất kinh doanh và thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ pháp lý của mình.