Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đã mang đến những thay đổi mang tính bước ngoặt trong công tác quản lý và định giá đất tại Việt Nam. Một trong những điểm đáng chú ý nhất chính là việc quy định rõ ràng các kịch bản áp dụng giá đất cụ thể, thay vì dựa hoàn toàn vào bảng giá đất định kỳ như trước đây.

6 trường hợp bắt buộc áp dụng giá đất cụ thể

Theo quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định để áp dụng cho 06 nhóm trường hợp điển hình sau:

• Tính tiền sử dụng đất: Áp dụng cho các tổ chức khi được Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu; công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất: Dành cho trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá).
• Cổ phần hóa doanh nghiệp: Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.
• Xác định giá khởi điểm: Dùng để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
• Gia hạn và điều chỉnh: Tính tiền sử dụng/thuê đất khi gia hạn sử dụng, điều chỉnh thời hạn, quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc chuyển hình thức sử dụng đất.
• Bồi thường giải phóng mặt bằng: Đây là căn cứ quan trọng nhất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Trích dẫn Điều 160 Luật Đất đai 2024: "Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất... e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."

Thẩm quyền quyết định: Bước đột phá từ cấp Huyện

Một điểm mới "vượt tiền lệ" trong Luật Đất đai 2024 chính là việc phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền định giá. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 160 quy định:

Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định:

Đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh. Đặc biệt, cấp tỉnh vẫn giữ vai trò chủ chốt trong việc xác định giá trị đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định:

Đây là quy định mới giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án tại địa phương. UBND cấp huyện hiện nay đã có quyền quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường thu hồi đất thuộc thẩm quyền quản lý của mình.

Lời khuyên pháp lý

Việc nắm rõ các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp hoặc thu hồi đất. Đặc biệt, từ ngày 01/01/2026, khi bảng giá đất mới được ban hành sát với giá thị trường, vai trò của giá đất cụ thể sẽ càng trở nên quan trọng trong các giao dịch hành chính về đất đai.