Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có Sổ đỏ: Có được phép hay không?

Trong thực tế đời sống, việc cha mẹ tặng cho con cái hoặc người thân tặng cho nhau mảnh đất để làm vốn là giao dịch rất phổ biến. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý hóc búa thường xuyên nảy sinh: Liệu có thể tặng cho đất khi mảnh đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ)?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền tặng cho khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này);
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về nguyên tắc chung, việc tặng cho đất khi chưa có Sổ đỏ là không đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiệu lực của hợp đồng tặng cho đất chưa có Sổ đỏ dưới góc nhìn Tòa án

Mặc dù Luật Đất đai quy định khắt khe, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt, Tòa án vẫn có thể xem xét công nhận hiệu lực của giao dịch dựa trên các văn bản hướng dẫn. Cụ thể, tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất được hướng dẫn rất chi tiết.

Theo đó, nếu hợp đồng tặng cho được xác lập trước ngày 01/7/2004 mà vi phạm điều kiện về Giấy chứng nhận, nhưng bên nhận tặng cho đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (nay tương ứng với Điều 100 Luật Đất đai 2013), thì giao dịch đó có thể không bị coi là vô hiệu.

Bên cạnh đó, về mặt hình thức, Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Nếu các bên đã lập văn bản tặng cho và được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, dù thiếu Sổ đỏ nhưng đã đảm bảo về mặt ý chí và hình thức sơ khai, bên nhận tặng cho có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực nếu chứng minh được mảnh đất đó đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ theo quy định.

Cảnh báo rủi ro: Làm giả giấy tờ để hợp thức hóa giao dịch

Do tâm lý nôn nóng muốn sang tên khi chưa đủ điều kiện, nhiều người đã tìm cách tẩy xóa, sửa chữa hoặc làm giả các loại giấy tờ, con dấu. Đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và sẽ bị xử lý nghiêm minh.

1. Xử phạt vi phạm hành chính

Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 102/2014/NĐ-CP (vẫn đang có hiệu lực tại thời điểm tháng 10/2019):

• Hành vi tẩy xóa, làm sai lệch nội dung giấy tờ dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận bị sai lệch có thể bị phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.
• Hành vi sử dụng giấy tờ giả trong hồ sơ cấp Giấy chứng nhận có thể bị phạt từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

2. Truy cứu trách nhiệm hình sự

Nếu hành vi có tính chất nghiêm trọng, người vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Mức hình phạt cao nhất cho tội danh này có thể lên đến 07 năm tù, kèm theo hình phạt tiền lên đến 50.000.000 đồng.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện giao dịch tặng cho đất đai trong năm 2019, người dân cần lưu ý:

1. Kiểm tra tình trạng pháp lý: Chỉ nên thực hiện tặng cho khi đất đã có Sổ đỏ hoặc có đủ các giấy tờ hợp lệ để cấp Sổ đỏ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013.
2. Lập văn bản đúng quy định: Hợp đồng tặng cho bắt buộc phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.
3. Tuyệt đối không sử dụng giấy tờ giả: Mọi hành vi gian dối không chỉ khiến giao dịch vô hiệu mà còn dẫn đến những hệ lụy pháp lý hình sự đáng tiếc.

Nếu quý khách đang gặp vướng mắc về thủ tục tặng cho đất đai chưa có Sổ đỏ, hãy liên hệ với các luật sư chuyên trách để được tư vấn lộ trình hợp thức hóa an toàn và đúng luật.