Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?

Trong bối cảnh quy hoạch đô thị ngày càng mở rộng, nhiều hộ gia đình rơi vào tình trạng đất nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa triển khai. Khi đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn trở thành cứu cánh pháp lý quan trọng. Theo quy định, đây là loại giấy phép cấp cho việc xây dựng công trình hoặc nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn năm 2021

Bước sang năm 2021, việc cấp phép này được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Cụ thể, tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), điều kiện chung bao gồm:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ...

Điều kiện riêng đối với nhà ở riêng lẻ

Đối với các hộ gia đình muốn xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch treo, ngoài các điều kiện chung nêu trên, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014, bao gồm:

• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ.
• Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông.
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.

Quyền lợi của người dân khi quy hoạch chậm triển khai

Một điểm mới đáng chú ý từ năm 2021 là nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố quy hoạch chi tiết mà cơ quan nhà nước vẫn chưa có quyết định thu hồi đất, người dân có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở. Điều này giúp giảm bớt thiệt hại cho người dân sống trong vùng "quy hoạch treo" kéo dài.

Bên cạnh đó, khi hết thời hạn ghi trong giấy phép mà quy hoạch vẫn chưa thực hiện, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức. Việc hỗ trợ phá dỡ khi đó sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Lời khuyên pháp lý

Trước khi tiến hành nộp hồ sơ, bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Phòng Quản lý đô thị cấp huyện để kiểm tra chính xác tình trạng quy hoạch của thửa đất. Việc nắm rõ các quy định tại Điều 91 và Điều 94 sẽ giúp quá trình xin cấp phép diễn ra thuận lợi và tránh các rủi ro pháp lý về sau.