Sự thay đổi mang tính lịch sử trong cơ chế định giá đất

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những biến động mạnh mẽ, việc ban hành Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất chính là việc bãi bỏ "khung giá đất" và thay thế bằng cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm dựa trên nguyên tắc thị trường.

Theo quy định cũ tại Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được ban hành định kỳ 05 năm một lần. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá thường thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, gây thất thoát ngân sách nhà nước và nảy sinh nhiều bất cập trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Thời điểm nào bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, lộ trình thực hiện bảng giá đất mới được xác định cụ thể như sau:

"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo."

Như vậy, kể từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất sẽ không còn "đứng yên" trong 5 năm mà sẽ được cập nhật liên tục hằng năm. Điều này giúp bảng giá đất phản ánh kịp thời những biến động của thị trường, từ đó tạo ra một mặt bằng giá công bằng cho cả Nhà nước và người sử dụng đất.

Quy trình xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất

Để đảm bảo tính chính xác và khách quan, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất. Trong quá trình này, cơ quan chức năng được phép thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất chuyên nghiệp để thực hiện khảo sát, phân tích dữ liệu thị trường.

Trong trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ngay trong năm (ví dụ khi có biến động lớn về quy hoạch hoặc hạ tầng), UBND cấp tỉnh vẫn có quyền trình HĐND cấp tỉnh quyết định để áp dụng kịp thời.

11 trường hợp áp dụng bảng giá đất từ ngày 01/01/2026

Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê chi tiết 11 trường hợp bắt buộc phải sử dụng bảng giá đất để tính toán:

• Tính tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính tiền thuê đất: Áp dụng cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
• Tính thuế: Bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Tính phí và lệ phí: Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt: Các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ căn cứ vào bảng giá đất để xác định mức phạt.
• Tính tiền bồi thường thiệt hại: Khi gây thiệt hại cho Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất.
• Tính giá khởi điểm: Để đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch.
• Các trường hợp khác: Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê...

Phân biệt với các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Bên cạnh bảng giá đất, Điều 160 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ các trường hợp phải áp dụng "giá đất cụ thể" (được xác định riêng cho từng dự án/thửa đất cụ thể) như:

• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Việc tách bạch rõ ràng giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể giúp người dân nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, tránh những tranh chấp pháp lý không đáng có trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai.

Tóm lại, việc ban hành bảng giá đất hằng năm từ năm 2026 là một bước tiến lớn trong cải cách pháp luật đất đai. Tuy có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính ở một số phân khúc, nhưng về lâu dài, nó sẽ tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.