Trong bối cảnh thị trường địa ốc năm 2019 đang có những chuyển biến mạnh mẽ, việc xác định tư cách pháp lý của người tham gia giao dịch trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi và nhầm lẫn nhất chính là: Khi nào một cá nhân được coi là đang "kinh doanh bất động sản" và nghĩa vụ thuế tương ứng là gì?

Xác định tư cách cá nhân kinh doanh bất động sản

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản... nhằm mục đích sinh lợi.

Để cụ thể hóa việc quản lý thuế, ngày 18/04/2019, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn 1494/TCT-DNNCN. Theo đó, hộ gia đình và cá nhân được xác định là có hoạt động kinh doanh bất động sản khi họ thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng mang tính chất thường xuyên, chuyên nghiệp nhằm mục đích kiếm lời, chứ không đơn thuần là giải quyết nhu cầu về chỗ ở hoặc quản lý tài sản cá nhân.

Các loại giấy tờ bắt buộc phải có

Khi một cá nhân đã được xác định là kinh doanh bất động sản, pháp luật yêu cầu họ phải có đầy đủ các căn cứ pháp lý để hoạt động. Cụ thể, theo hướng dẫn tại Công văn 1494/TCT-DNNCN, cá nhân đó phải sở hữu một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: Ghi rõ ngành nghề kinh doanh bất động sản.
• Giấy phép hành nghề: Do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định.
• Chứng chỉ hành nghề: Đặc biệt quan trọng đối với các hoạt động môi giới, định giá hoặc quản lý sàn giao dịch.

Nghĩa vụ thuế: Sự khác biệt giữa "Kinh doanh" và "Chuyển nhượng"

Đây là phần quan trọng nhất mà các nhà đầu tư cần lưu ý để tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính và tránh bị truy thu thuế. Có hai kịch bản thuế hoàn toàn khác nhau:

1. Đối với cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản

Khi cá nhân đã thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký và hoạt động như một hộ kinh doanh chuyên nghiệp, mức thuế áp dụng sẽ theo phương pháp khoán hoặc kê khai dựa trên doanh thu. Cụ thể theo Thông tư 92/2015/TT-BTC:

"Cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ phải chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) với thuế suất 2% và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với thuế suất 1% trên doanh thu."

Như vậy, tổng cộng mức thuế phải nộp chỉ là 3% trên doanh thu giao dịch.

2. Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản thông thường

Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu của mình (không phải là hàng hóa kinh doanh), nghĩa vụ thuế được tính trên từng lần chuyển nhượng. Theo quy định hiện hành tại thời điểm năm 2019:

"Hộ gia đình, cá nhân phải chịu thuế TNCN là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần."

Lưu ý rằng trong trường hợp này, cá nhân không phải nộp thuế GTGT nhưng mức thuế TNCN lại cao hơn so với trường hợp kinh doanh chuyên nghiệp (2% so với 1%).

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc lựa chọn hình thức hoạt động không chỉ ảnh hưởng đến số thuế phải nộp mà còn liên quan đến tính pháp lý của hợp đồng. Nếu một cá nhân thực hiện mua bán nhà đất liên tục với số lượng lớn mà không có đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế và xử phạt vi phạm hành chính về hành vi kinh doanh trái phép.

Người dân và các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ Công văn 1494/TCT-DNNCN để tự rà soát lại hoạt động của mình, từ đó đưa ra quyết định đăng ký kinh doanh phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi tối đa và tuân thủ đúng quy định của Nhà nước.

Hệ Thống Pháp Luật