Việc xác định giá đất chính xác không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là yêu cầu cấp thiết để đảm bảo quyền lợi của người dân và Nhà nước. Từ ngày 15/8/2025, quy trình này sẽ có những bước ngoặt mới khi Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, sửa đổi trực tiếp cách tính toán tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Điểm mới trong khảo sát và thu thập thông tin thu nhập

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, việc thu thập dữ liệu đầu vào được siết chặt và minh bạch hơn. Cụ thể:

Đối với đất phi nông nghiệp

Cơ quan định giá phải ưu tiên thu thập thông tin từ việc cho thuê đất hoặc mặt bằng trong 03 năm liên tục liền kề. Nếu không có dữ liệu thuê, báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong cùng thời gian sẽ là căn cứ thay thế. Điều này giúp phản ánh sát thực tế khả năng sinh lời của khu đất.

Đối với đất nông nghiệp

Dữ liệu sẽ được lấy từ các cơ quan chuyên môn như thống kê, thuế, nông nghiệp. Thời gian khảo sát cũng được phân loại rõ rệt:

• 03 năm liên tục: Áp dụng cho đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản.
• Tối thiểu 03 vụ thu hoạch: Áp dụng cho đất trồng cây lâu năm.
• Một chu kỳ khai thác: Áp dụng cho đất rừng sản xuất.

Công thức xác định thu nhập ròng và giá trị quyền sử dụng đất

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc vốn hóa dòng thu nhập ròng trong tương lai. Công thức cơ bản vẫn giữ nguyên nhưng các chỉ số thành phần được hướng dẫn chi tiết hơn tại Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi):

Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm

Sau khi có thu nhập ròng, giá trị quyền sử dụng đất được tính bằng cách chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại Nhà nước.

Lời khuyên cho người dân và doanh nghiệp

Việc nắm vững cách tính này giúp các chủ thể chủ động hơn trong việc thẩm định giá trị tài sản của mình, đặc biệt khi thực hiện các giao dịch hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Hãy đảm bảo các báo cáo tài chính và hợp đồng thuê đất được lưu trữ đầy đủ để làm căn cứ pháp lý vững chắc khi cần thiết.

Trên đây là những cập nhật quan trọng về cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập áp dụng từ giữa năm 2025. Để được tư vấn chuyên sâu, quý khách nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý đất đai.